伍禮賢：揀選物管股首重增長空間

港股近期表現牛皮，大市缺乏方向。相對前期資金反覆在新舊經濟股份中切換，目前不少個股均難出現持久升勢。主因新、舊經濟股份現時均具自身困擾因素，新經濟受制於反壟斷監管，舊經濟股仍受全球疫情反覆所困。這種局面下，市場在尋找既不受新興經濟行業下跌影響，疫下又可以具備明朗增長前景的股份。當中，物管股再次引起關注，碧桂園服務(06098)、寶龍商業(09909)、世茂服務(00873)等股價均徘徊於歷史高位。

其實，物管行業近年業務增長不俗，加上在市場集中度未來進一步提高的預期下，物管股過去在大市表現不好的時候，往往反成為資金追逐對象。現時，在港上市的物管股超過30隻，投資者應該如何選取？

現時，市場中物管股份一般分兩大類，一類為集團母公司為地產發展商，旗下新增管理項目主要受惠母公司地產銷售所得；另一類為集團獨立發展，旗下新增管理項目主要依靠向獨立第三方收購所得。對於第一類別，作為母公司的地產發展商的銷售成績，較大程度上決定了這個物管企業未來的增長空間。值得留意的是，由地產發展商銷售完成，到交付成為物管企業儲備項目，再成為管理項目，一般需時數年時間，因此參考地產發展商的銷售成績時，還需考慮這個延時性。而依靠向獨立第三方收購的物管企業，如收購項目的能力較強，反映此物管企業有較高市場競爭力。尤其是當內房行業高速發展趨勢未能維持的時候，收購能力將直接影響物管股的投資價值。

除了了解物管企業的背景之外，判斷物管企業的盈利能力還需視乎幾個指標。首先，物管股不能單靠市盈率去衡量貴或便宜。現時幾十隻物管股的市盈率，由低單位數到3位數都有，若然僅靠此數字去判斷，則成為一個純粹的單項選擇題。市場買的是成長空間，事實上，一些接近百倍的市盈率，預期經兩三年的高增長後，會迅速變為低市盈率股份。因此，看待物管股，一定要將未來的增長預期，計算在當前的估值之中。

第二，物管股旗下項目分為在管面積及儲備面積，在管面積反映現時入帳收入的部分，而儲備面積則反映在未來計入帳內收入的部分。因此，儲備面積比例愈高，則反映出未來企業新增的盈利來源愈多。相反，如果現時在管面積已經佔絕大比例，則未來再持續出現高增長的機會亦相對較小。

第三，現時物管股的業務一般可分為物業管理收入及增值服務收入(包括業主增值服務、社區增值服務等)，一般而言，增值服務收入部分比例愈高的物管股，其總體的毛利率亦較高，亦反映其盈利能力相對較強。

綜合上述論點，筆者認為市場中的物管股，可重點留意三隻，分別為碧桂園服務、世茂服務及恒大物業(06666)。

光大新鴻基證券策略師 伍禮賢(作者為註冊持牌人士，沒有持有上述股份)