黃詠欣：公務員臨退休想增持物業　有咩財技可以用？

近日有一對做公務員的夫婦，年齡分別為55及60歲，他們向我們查詢有關甩名轉按套現再置業的步驟及注意事項。他們已有心儀目標新盤，不過二人想保留流動資金，不希望把積蓄全放到新盤首期上，又因考慮到離退休只餘約10年左右，不想借太盡，擔心日後供款壓力。

我們考慮到客戶年齡、長遠理財規劃，我們便建議客戶第一步，先把聯名持有未供滿的物業甩名，把物業轉為丈夫的名下，以令到太太可以首置身份置業，減少稅務開支。第二步，丈夫以物業加按套現，作為購入新盤的首期開支，由於丈夫年齡已達60歲，最長按揭年期只有20年(以80減丈夫年齡)，他們打算做50%按揭，貸款金額約400萬元，扣除物業尚餘貸款額，大約可套現250萬元，足以支付新盤首期，月供約19,100元。

當我們知道他們抽中新盤時(當時為1月)便立即為他們做甩名套現，3月已完成手續，再下一步便是以太太名購入並申請新盤按揭，最終趕及在4月尾完成，批出60%按揭，年期25年(以80 減太太年齡)，貸款額約300萬元，息率H+1.35%，月供約11,900元，他們更可以趕及提早成交，取得發展商6%售價折扣，慳約30萬元，足夠夫婦二人為新居作裝修之用。

這個案要注意兩點，首先甩名的物業，會當作新買賣，受3年轉售辣稅的規範，因此在甩名前要先考慮未來3年有否出售物業打算。另外，當然是要考慮及評估供款能力的問題，上述個案中客戶為有長俸的公務員，退休後或會出售舊有物業以清還新物業之貸款，屆時將以新物業作自住，故此不用擔心退休後的供款問題。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣