【星之谷】KOL買樓碰壁　按揭難題逐一拆解

東網電視

媒體業近年大變革，獨立KOL頓成一項職業，甚至「好搵」過全職，年薪達7位數者比比皆是。但這些職業收入非常浮動，如果他們希望買樓置業，有些困難需要一一克服。

安娜(化名)本身經營IG戶口幫客戶推廣產品，算是自僱人士，驟覺買樓申請按揭限制多多，如果她要買1,000萬元或以下物業，最多只可以申請8成按揭；1,000萬元以上只能5成，想要9成按揭只能望門興嘆，除非有一份固定受薪職業。

【高成數按揭審批嚴格】

安娜近月看中一層樓，想申請高達7成至8成高成數按揭，但要面臨較嚴格的入息審批。作為一名KOL，她要提供利得稅單及自己公司的核數師報告(Audit Report)，這個難度頗高，因為他們收入不時涉及現金交易，稅務記錄未必完整，即使銀行戶口經常錄得資金存入，也不能申請高成數按揭。

申請高成數按揭前提是需要繳交利得稅，安娜問筆者是否一定要以公司戶口處理所有收入？其實未必，KOL若果是一人公司，需要管理好公司帳目並報稅，但實際流水帳可以在私人戶口處理。

此外，安娜是一名首置客，和普通打工仔一樣，申請高成數按揭可以免除壓力測試，只要每月供款額不超過入息一半便沒有問題。

【非高成數按揭難度低】

不過安娜嫌上述手續過於繁複，筆者介紹到，如果只申請6成或以下非高成數按揭，那就彈性得多。有些銀行可以毋須提供核數師報告，僅以公司流水帳以及Management Account(即財務報表)去計算收支，從而得知是否能夠通過壓力測試；銀行亦會審核兩個帳目呈列數字是否匹配。

但安娜依然覺得麻煩，提到一些行家用公司名義出糧給自己，藉此營造自己擁有固定薪酬，猶如一般打工仔般申請按揭，毋須提交公司財務報表。筆者提醒她，若果是申請高成數按揭，這個方法行不通，因為按揭保險公司不會視自己公司或近親公司出糧為入息，除非股權僅佔5%或以下。

但6成或以下非高成數按揭的話，彈性則較大，不同銀行有不同做法，有些銀行容許自己公司出糧給自己視為入息，毋須公司財務報表，但亦會考慮公司經營穩定性，這個方法不妨一試，安娜亦選擇了這個途徑。

【資產審查最高4成按揭】

在最差情況，假設一名KOL的稅務紀錄不完整，也沒有開設公司管理帳目，申請按揭只能經「資產審查」。銀行在查核戶口現金及流動資產例如股票，得悉他足夠一炮過Full Pay買層樓，而又沒有其他債務在身的話，「資產審查」最高可申請4成按揭。

當然，讀者或會疑問夠錢Full Pay一層樓，為甚麼要申請按揭？按揭好處是提供極強的資金流動性，而且現時按揭利率極低，實際利率只是約1.4%，利息並可以扣稅；兼且申請按揭有高達1.75%現金回贈，每2年轉按一次的話，實際按息只是1厘以下。

加上現時銀行會提供按揭存款掛鈎戶口(Mortgage link)，戶口活期利率與供樓利息一致，高息存款上限為貸款額一半。KOL成功申請4成按揭後，把現金放入Mortgage link戶口對沖利息，實際只需付2成按揭之供樓利息，但多了資金靈活性擴展業務。

最後，筆者溫馨提示，稅局列明，不論是全職、兼職、散工，銀行過數或者以現金出糧，所有應課稅收入都需要如實申報，課繳薪俸稅，切勿以身試法。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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