【星之谷】「白居二」搶樓戰揭幕 5個不可不知的按揭知識

2021年05月29日 08:00
東網電視
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4,500名「白居二」(白表居屋第二市場計劃)申請人近日獲發批准信,未補地價二手居屋「筍貨」在前,有人迅速入市買心頭好,筆者亦收到不少有關按揭查詢——「大路野」比如按揭成數限制、入息證明等在此不贅,反而有些較少人談論,但相當實用的5大按揭知識,備戰準買家必須了解。
【1.居屋按揭,申請人年齡上限是多少?】
以往經濟平穩時,有銀行試過以「109年減申請人年齡」去計算還款期,意味90歲長者亦可以分19年攤還按揭貸款。但最近這個措施收緊了,109減只限一手,如果是二手居屋、準買家90歲以上,或只能獲批10年期按揭。有大銀行甚至只用75減,故此貨比三家是重要。
一手居屋批核則較有彈性——未必能做到25年,但機會比二手大,按個別情況Case-by-case批核。一般而言,70歲長者要獲得25年還款期應不會遇到任何問題。
【2.家人逾90歲,自己能否做擔保人延長還款期?】
不能。居屋市場並沒有擔保人這個選項,原因是居屋本身屬資助性房屋,按揭成數高,政府已是擔當背後擔保人角色。但銀行審批按揭時,會問這名90歲長者如何供樓,這時候他/她需要申報家人總入息,而家人不局限於家庭成員。
【3.私樓9成按揭需付高達貸款額5%的按揭保險費 居屋9成按揭呢?】
幸運地,居屋按揭是直接從銀行借出9成,毋須經按揭保險公司,因此不用繳交任何保費。但如果是房協主辦的資助房屋,高成數按揭部分須購買按揭保險,要繳付保費。
【4.二手居屋估價不足怎辦?】
未補地價居屋二手成交疏落,估價不足情況非常普遍,一般來說銀行都會接受以買入價申請按揭;但假若單位買入價過分高於估價,將會影響未來升值潛力,尤其是當居屋擔保期過後。
【5.銀行會否需要驗二手居屋?】
銀行大部分情況都不會要求驗二手居屋,除非樓齡很大;30年擔保期又接近完結,才有機會驗樓。
筆者亦必須提醒,雖然中小型銀行按揭優惠較多,但如果心水是大樓齡居屋,一般只有大型銀行才能做足9成按揭之餘,兼且還款期長達25年。
2002年之前出售的居屋,如是白居二,由於擔保期只餘下11年或更少,最高成數和最長年期只能二擇其一。雖然居屋按揭毋須壓力測試及入息證明,但如果因為首期不足需要申請9成按揭,還款期可能會受制擔保期而縮短,每月供款變得吃力,買家需要量力而為。
另外,有私人貸款或其他債務在身的人,都可以申請二手居屋按揭,前提是家庭總收入足夠供樓。不過若果環聯(TU)評級太低,比如H級以下,便可能要轉場至中小型銀行,惟較難同時獲得9成按揭及25年還款期,除非是新居屋。
最後溫提,搵樓時勿選擇已過擔保期的二手居屋,否則按揭成數只得6成,兼且需要通過銀行壓力測試,同一時間不能添加擔保人,長者特別大機會未能獲批按揭。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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