連居屋申請人數都大跌　預示香港樓市3大變化？

「居屋2020」價單及樓書上周一(24日)出爐，準買家可於周一(31日)開始揀樓。大家一定比較關注其售價，惟小弟側重認購情況。對比過去3次居屋銷售，這次的聲勢明顯減弱，實為香港樓市見頂的另一預兆。以往搶購的「瘋」潮未復，是甚麼令香港人冷靜下來？

先睇最近3次銷售居屋的數據，「居屋2018」推出長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑、東涌裕泰苑共4,431伙，收到27.2萬份申請，平均61.3人爭一伙。「居屋2019」推何文田冠德苑、長沙灣凱德苑、荃灣尚文苑、將軍澳雍明苑、馬鞍山錦暉苑，以及沙田旭禾苑共4,871伙，該期收到創新高的30.9萬份申請表，平均逾63人搶一戶。

至於最新的「居屋2020」，推出鑽石山啟翔苑、火炭彩禾苑、馬鞍山錦駿苑及粉嶺山麗苑共7,047伙，是2014年復售居屋以來數量最多的一次，卻只收到約23.6萬份居屋申請，搶購人數急降至33人爭一戶。消失了的7萬份申請，「去哪兒？」或移民、或經濟不景不願置業、或睇淡樓價，原因不一而足，以往多篇專欄曾講及，有興趣可以稍移玉步(https://bit.ly/3oIw0K1 )。

由上述數據可見，最新一次居屋推售，無論在整體申請人數或平均搶購人數均見回落，且居屋供應量大增亦是事實。所謂見微知著，住宅供應逐步增加所言非虛。雖然居屋及私樓是兩個不同的市場，不過因為近十年樓價水漲船高，其實兩個市場已有部分重疊，因此居屋供應增加對整體樓市有3大影響。

首先，納米私樓的承接力必受重創，以往許多首期掹掹緊的買家，因為不想再無了期等候居屋抽籤結果，於是選擇買納米戶，期待日後樓換樓。而隨居屋供應增加，買家不用急於入市，未來此路不通，納米樓價勢將受壓。

其次，二手居屋的流通亦受到打擊。既然未來有大量居屋供應，人心安定之下，搶購熱情將會平息，這亦可解釋為何少了人申請「居屋2020」。二手流通下降，對二手居屋的樓價自然有負面影響。

最後，換樓鏈或受波及。近年樓價升得太急太快，港人承接力完全追不及，因而許多人選擇屈就，令兩房或以下的細戶型備受追捧，樓價升幅遠高於三房或以上的戶型，居屋兩房戶的售價比私樓亦平不了多少。而在居屋供應逐步增加之下，居屋細戶的價格將會回歸現實，價格將作出修正，屆時業主賣居屋換私樓的需求下降，對整個換樓鏈都會造成打擊。

居屋供應在增加，而申請人數卻下降，亦是整體香港樓市的寫照，因為私樓情況亦然。目前，樓價仍然維持高位，甚至近期許多住宅創出新高價成交，究竟為何？小弟聯想起，若虛擬貨幣比特幣(Bitcoin)價格價不是衝上6萬美元樓上，市場又怎會覺得回落至5萬美元屬於大折讓，「好抵博」？可這個「五窮月」，Bitcoin一度失守30,000美元關，那個價格入市才叫「抵」呢...

東網產經專欄作者 林南冧