澳洲樓市跳升豪宅更矜貴 悉尼3個月漲價9.3%

20210601
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澳洲樓價愈升愈有,房地產研究機構CoreLogic最新披露的數據顯示,受惠經濟改善和利率持續低企等利好因素,澳洲5月全國整體樓價上升2.2%,截至5月底止的3個月更累漲7%,令當地樓價中位數升至63.43萬澳元(約381.46萬港元),當中,悉尼樓價於截至5月底止的3個月大漲9.3%,創1988年10月以來最勁。面對澳洲樓市火熱,澳洲央行未見打壓,在墨爾本疫情帶來不明朗下,更可能進一步放水!
單計5月,當地各首府城市樓價均錄得超過1%升幅,由珀斯的1.1%,到霍巴特的3.2%,悉尼則為3%。在截至5月底止的3個月,悉尼樓價漲幅是各首府城市之冠,達爾文、霍巴特、坎培拉、布里斯班、墨爾本、阿德萊德和珀斯分別累升7.9%、7.7%、6.5%、6.2%、5.5%、5.4%和3.8%。連同其他地區,CoreLogic所分析的澳洲334個地區中,高達97%於過去3個月樓價均錄得上升。
CoreLogic研究主管勞利斯形容,在多元化的澳洲房地產市場中,出現這種同步上漲的情況絕對罕見。他認為,推動樓價的基本因素仍然存在,經濟環境改善和低利率持續支持消費者信心,繼而為樓市帶來強大的需求;與此同時,房屋供應持續低於平均水平,供求失衡令買家感到入市迫切性,對樓價構成上升壓力。
他續稱,澳洲樓市不但持續強勁,過去一年的趨勢更有所改變,如今在大部分首府城市樓價升幅最大的是最貴的豪宅市場,有別於上升周期初段,當時樓價漲幅最大的是較容易負擔的房屋。
在首府城市中,屬上四分位數(即最貴的首25%)的豪宅過去3個月價格升9.2%,拋離屬下四分位數(即最便宜的首25%)的較低價房屋之4.2%升幅。這個趨勢在悉尼和墨爾本最為明顯,在悉尼,豪宅價格過去3個月急升12%,相比之下,低價房屋的樓價期內僅漲5.2%;在墨爾本,豪宅價格過去3個月升6.5%,低價房屋的樓價期內則升3.5%。
綜觀過去12個月,澳洲整體樓價升10.6%,在首府城市中,達爾文樓價期內勁漲20.3%,墨爾本則僅升5%,反映當地不時需要封城抗疫的影響。
反之,澳洲商用物業市場則可能受疫下更多企業加強在家工作模式所拖累,當中滙豐(00005)繼續積極研究縮減實體辦公室。澳洲傳媒報道,滙豐計劃在2022年底前,縮減當地辦公室面積30%,以減少租賃及配合疫後新的混合工作模式。據報,為推行新工作模式,滙豐向每位員工派發600澳元津貼,以助他們打造居家辦公室。
澳洲央行周二維持基準利率和3年期國債孳息目標於0.1厘,該行會於7月會議決定會否把孳息曲線控制由2024年4月到期的債券,延展至2024年11月到期的債券,以及會否進一步推行俗稱印銀紙的量寬(QE)。澳元周二跌0.03%,至77.31美仙;兌港元仍處6算以上。
●疫情衝擊 台灣樓市交投月縮23%
相比澳洲等地5月樓市火熱,台灣受新一波新冠肺炎疫情衝擊,5月整體樓市交投受壓。據當地地產研究室統計旗下加盟店5月成交數據顯示,與4月相比,全台成交量按月大減23.4%,按年則下降1.5%。
以地區劃分,台北、桃園,以及台中成交宗數分別較4月減少32.5%、17.9%及26%,按年亦跌4.2%、3.4%及14.2%。台南和高雄按月驟降14.2%及16.6%,按年則增加15.4%及3%。
住商不動產企劃研究室資深經理徐佳馨稱,受疫情打擊,加上民眾自主隔離下,樓市購買氣氛冰封。雖然疫情有所紓緩,但在防疫措施降為二級之前,預計交易狀況並不樂觀。若疫情拖長,甚或會有購屋族因收入驟減,負擔不起按貸而劈價沽貨,將對樓市造成衝擊,價格或有進一步下跌的風險。
若投資客想「執平貨」,她亦建議需審慎評估,由於疫情期間經濟風險增,導致就業前景不明朗,加上疫情嚴重或出現沒有租客的情況。雖然物業議價空間增大,但轉手率減慢,即使要賣樓也無人敢接手,恐形成資金斷鏈風險。
台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐則認為,疫情改變購屋族的入市模式而非需求,現階段樓市交投雖清淡,但成交量應會在疫情過後反彈。她提醒有意買樓的投資者,可先利用網上睇樓,並花時間比較行情,掌握有急售需求的屋主,一旦生活恢復秩序,可加速購買流程,早着先機。
●無懼打壓 內地新盤照漲價4%
內地主張「房住不炒」的政策下,各地樓價依然無懼打壓,繼續上漲。中國指數研究院發布5月「百城價格指數」,新建住宅樓價按年上漲4.08%;按月則上漲0.34%,反映中國樓市仍然火熱。即使貨幣政策環境較外圍偏緊,依然有足夠資金撐起房地產市場。
中指院統計顯示,全國5月100個城市新建住宅平均價格為每平方米16,006元人民幣。在新建住宅當中,一線城市樓價按年升幅為3.97%;二線城市漲4.39%;三四線代表城市漲3.65%。總體而言,有80個城市錄得上漲,17個下跌、3個持平。
二手市場方面,百大城市住宅樓價按年上漲3.64%,按月升0.5%;平均售價為每平方米15,810元人民幣。
從市場表現來看,在新建住宅方面,房企依舊保持較大的推售力度,5月重點城市整體新盤銷售量仍居於今年高位,廣州、成都、濟南等城市新盤銷情分化明顯,熱門區域、高性價比項目銷情較好,偏遠區域或部分高價項目則表現不佳。
展望未來,中指院預期官方將繼續堅持「房住不炒」定位,各地方政府也將持續關注住房市場變化,加強各類市場調控,確保房地產市場健康發展。整體而言,政策環境預期繼續偏緊,更多熱點城市或圍繞加強住房信貸管控力度、加碼熱點區域調控、發布二手住房成交參考價格等方面,不斷祭出房市調控政策,預計未來熱點城市房價將更趨平穩。