向世界錢進：澳洲買地起屋 300萬可圓夢
20210606
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大家有否想過買地建屋，同時做地主兼業主？這個在香港遙不可及的夢想，在澳洲有機會不用300萬港元就可達成，而且地皮屬永久業權，兼可打造屬於自己的Dream House！今期《向世界錢進》為大家探討買地建屋的優勢及要注意的事項。
在量寬無限但土地資源有限的情況下，地價和樓價長遠向上趨勢未改，亦令在澳洲買地建屋(House & Land Package)受當地人和海外投資者歡迎。
買地建屋顧名思義，是購買土地並在該地皮上興建新屋，所以買家除要與發展商簽訂土地買賣合約外，亦要與建築商簽訂房屋建造合約。要注意當發展商與買家之間的土地買賣合約完成過戶，建造合約才正式啟動。
澳洲地產代理公司Ray White表示，買地建屋有着節省印花稅、初期投入較少、自由度大等多項優勢。
購買不連土地的住宅物業，業主需要按物業成交金額繳付印花稅，而買地建屋只需要按土地價值繳納印花稅，房屋部分不用徵收，變相可慳掉部分印花稅。此外，買家在前期只需支付買地金額，建屋部分按照工程進度分期支付，這令買家初期投入金額較少，有更多時間準備資金。
自由度方面，買家可以選擇建築公司，因應個人喜好在建築公司提供的基本設計方案上調節，建造和設計個人化居所。再者，獨立屋亦可因應未來需求拆卸再重建而不用補地價。
該行指，200多萬港元已可入場購買逾2,000方呎地皮連三房獨立屋加車位，可以自選屋型設計，並擁有土地永久業權。
澳洲地產投資公司Ironfish資深房地產投資策略師陳冠翹表示，視乎地區、佔地以及建築規格，買地建屋的價格可以由不用50萬澳元(不用300萬港元)至數百萬澳元(逾千萬港元)不等。惟要留意，很多買地建屋的位置都在新開發的地區，相對偏遠。
不過，有分析指，未開發的地皮有危也有機，在價格未升前買入，倘持有至開發後地價飛升，潛在回報吸引。再者，政府對新住宅地審批要求嚴厲，令供應買少見少，地皮升值潛力依然可觀。
當然，買地建屋亦要注意不少事項，才能提高勝算。例如要謹慎選擇建築公司，以防公司實力不足中途倒閉，或建築工程出現重大延誤，建屋前亦應核對清楚建材清單和裝修細節。又例如，買家需聘請律師與發展商和建築商交涉，保護自己的權益。
另外，若然買地後過一段時間再建屋，要留意當地政府有否建屋期限制，並需要維持土地整潔，以免雜草叢生或垃圾堆積等而遭政府罰款。
總括而言，買地建屋依然要靠自己小心做功課，不要盲目盡信發展商之言。投資前先了解清楚自己想要甚麼類型的屋，然後決定尋找多大的地皮，同樣非常重要。
【新移民攞福利要等4年】
調查顯示，澳洲僅次於英國，是港人最心儀移民目的地，而移民當地港人聚居的熱門地區，以悉尼所在的新南威爾士省最受歡迎，維多利亞省和昆士蘭跟隨其後。
澳洲政府早前宣布延長畢業生和技術簽證居留期限至5年，而在5年期限屆滿後，具備適當技能的合資格人士可申請永久居留身份，為港人移民澳洲提供途徑。資料顯示，2019/20年度港人申請澳洲永久居留簽證的宗數較2003年以來任何一個財政年度多。
然而，澳洲政府早前公布的財政預算案提出削減福利開支。由明年起，新移民需待4年才可領取求職者津貼、助學金、青年津貼等政府福利，不再如以往般按個別人士情況及簽證類別劃分。儘管移民福利減少，但澳洲政府重申每年永居移民上限和簽證配額維持不變。
【墨爾本黃金海岸樓市前景佳】
澳洲樓市迅速走出疫情陰霾，多個城市樓價接連破頂。房地產研究機構CoreLogic數據顯示，悉尼樓價年內升逾12%最為標青，布里斯班（包括黃金海岸）和墨爾本期內亦分別有9.7%和8.3%升幅。
值得留意是房屋價格升勢更勝分層單位。以今年5月底相比去年同期為例，悉尼的房屋價格按年升14.8%，分層單位同期僅升2.8%；布里斯班（包括黃金海岸）的房屋價格按年升13.3%，亦跑贏當地分層單位同期的7.8%升幅。
陳冠翹表示，澳洲各大銀行皆預測今年各大城市樓價會有雙位數的升幅。基準利率繼續保持在0.1厘的歷史低位水平，自住物業按揭由3年前的5厘水平，降至現在的2厘以下，業主供樓成本大減；配合全球進行量化寬鬆措施，資產價格上漲，特別是各地都以基建推動經濟，建材價格上升，建築成本未來勢愈來愈高，這些都加快了澳洲樓市的上升速度。
他認為港人投資澳洲物業，墨爾本是不錯的選擇，因市場預期墨爾本所在的維多利亞省，今年經濟增長在澳洲各省中表現最為突出，而且當地受基建和人口增長推動，住屋供不應求，樓市在自住用家主導下獲得支持。
此外，昆士蘭近年發展較快，其首府布里斯班樓市值得留意；而黃金海岸平均每年有300天是晴天，擁有陽光與海灘，也逐漸成為澳洲人喜愛和選擇定居的地方，故此當地的租務市場非常蓬勃。
他補充，投資澳洲樓除要考慮租金回報，亦需留意很多受歡迎的樓盤都集中在當地銷售，少在海外展銷。另外，由大型發展商開發的大型屋苑項目，在質素和整體規劃上會優於單幢物業，對住客較有吸引力，故對租務及往後的轉售較為有利。
至於買賣成本，業主把焦點放在樓價平貴及印花稅之外，亦要留意持有物業的成本，例如物業管理費、保險費、每年的地稅，因這些成本可能不低，會對潛在投資回報構成影響。另外，一般全新物業會有結構保養，但二手物業要留意潛在的維修需要。