【星之谷】擊破坊間謬誤 有按揭在身仍可申請9成樓按

2021年06月12日 08:00
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政府近年放寬按揭成數,年輕人首期壓力驟降,不過龐大貸款額依然難應付,入息稍低仍難上車。
以800萬元物業為例,非首置人士最高可借8成按揭(貸款額640萬元),首置人士更可最高借9成按揭(貸款額720萬元),在壓測下,前者月入至少要6.1萬元以上,後者更需要6.85萬元,遺憾地香港人最新月入中位數僅1.9萬元。
上車無論如何都不是一件容易的事,幸好可以透過擔保人幫忙,例如父母擔保子女首次置業,就可以順利申請高成數按揭。
不過,近期有KOL及代理撰文,稱如果擔保人有按揭在身,根據金管局指引,按揭成數須扣減1成,即最多只可以申請8成按揭,不能做9成;這些文章引來一些客戶向筆者查詢,憂心父母層樓未供完,同時又要幫自己做擔保人,層樓最多只能申請8成按揭,首期壓力頗大。
【涉按揭保險申請 繳附加費可借足】
筆者認為這些文章部分概念不清晰,希望藉此欄以正視聽。首先,金管局確於2017年提過,如果本身有按揭在身,按揭成數上限須扣減1成——但這項指引只適用於不涉及按揭保險的按揭申請。舉例,如果買樓客A或他的擔保人本身有按揭在身,想買多一層800萬元樓自住而不經按揭保險公司,按揭成數將會扣減1成,最多只能借5成。
如經按揭保險公司借高成數按揭,如符合首置要求,仍可申請最高9成按揭。讀者可能奇怪為何有按揭在身的A君仍會是首置客?假如A君沒有住宅物業,但正為其他人作物業擔保,又或者他本身有一個有按揭的車位,仍然符合按揭保險下的要求而可以申請最高9成按揭。
這類本身有其他按揭的買家或擔保人,將採用另一個較貴的保費表。
那麼費用究竟是多少?按保證券公司(HKMC)網頁清楚列出按揭保費之計算方法——分開「有按揭在身」和「無按揭在身」。假如心儀物業樓價800萬元,申請9成按揭,「無按揭在身」人士採用表3,須繳貸款額5%的保費;「有按揭在身」採用表4,保費為5.29%。
【有按揭在身人士申9成 入息要求極高】
沒有其他按揭人士申請自住物業按揭時,須每月還款額不能超過月入50%;加3厘息後不能超過60%的壓力測試,假如是首置客申請按揭的話更可以免卻60%的壓力測試。
不過如果有按揭在身,雖然理論上可以申請9成按揭,但現實上卻是頗困難,以上的入息標準將大大收緊。假如買家希望申請7成以上按揭成數,須每月還款額不能超過月入35%;加3厘息後不能超過45%的壓力測試,即使符合首置要求,也不能豁免45%的壓力測試。
舉例,如果樓價800萬元,申請9成按揭,以現時按揭利率及攤長30年歸還計算,首置客採用免壓測條款的話,月入要求約5.71萬元;但如果有按揭在身,在入息要求及壓力測試下,月入須增至最少9.1萬元,尚未計及現有按揭的每月供款。假設現有層樓按揭每月供款1萬元,新一層樓按揭,隨時要求月入12萬元以上。
筆者最後希望總結一點,就是無論自己有按揭在身,或是擔保人有按揭在身,最高成數一樣可以借盡9成,不需要扣減1成,但入息要求會非常高而已。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/