【星之谷】擊破坊間謬誤 有按揭在身仍可申請9成樓按
20210612
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政府近年放寬按揭成數，年輕人首期壓力驟降，不過龐大貸款額依然難應付，入息稍低仍難上車。
以800萬元物業為例，非首置人士最高可借8成按揭(貸款額640萬元)，首置人士更可最高借9成按揭(貸款額720萬元)，在壓測下，前者月入至少要6.1萬元以上，後者更需要6.85萬元，遺憾地香港人最新月入中位數僅1.9萬元。
上車無論如何都不是一件容易的事，幸好可以透過擔保人幫忙，例如父母擔保子女首次置業，就可以順利申請高成數按揭。
不過，近期有KOL及代理撰文，稱如果擔保人有按揭在身，根據金管局指引，按揭成數須扣減1成，即最多只可以申請8成按揭，不能做9成；這些文章引來一些客戶向筆者查詢，憂心父母層樓未供完，同時又要幫自己做擔保人，層樓最多只能申請8成按揭，首期壓力頗大。
【涉按揭保險申請 繳附加費可借足】
筆者認為這些文章部分概念不清晰，希望藉此欄以正視聽。首先，金管局確於2017年提過，如果本身有按揭在身，按揭成數上限須扣減1成——但這項指引只適用於不涉及按揭保險的按揭申請。舉例，如果買樓客A或他的擔保人本身有按揭在身，想買多一層800萬元樓自住而不經按揭保險公司，按揭成數將會扣減1成，最多只能借5成。
如經按揭保險公司借高成數按揭，如符合首置要求，仍可申請最高9成按揭。讀者可能奇怪為何有按揭在身的A君仍會是首置客？假如A君沒有住宅物業，但正為其他人作物業擔保，又或者他本身有一個有按揭的車位，仍然符合按揭保險下的要求而可以申請最高9成按揭。
這類本身有其他按揭的買家或擔保人，將採用另一個較貴的保費表。
那麼費用究竟是多少？按保證券公司(HKMC)網頁清楚列出按揭保費之計算方法——分開「有按揭在身」和「無按揭在身」。假如心儀物業樓價800萬元，申請9成按揭，「無按揭在身」人士採用表3，須繳貸款額5%的保費；「有按揭在身」採用表4，保費為5.29%。
【有按揭在身人士申9成 入息要求極高】
沒有其他按揭人士申請自住物業按揭時，須每月還款額不能超過月入50%；加3厘息後不能超過60%的壓力測試，假如是首置客申請按揭的話更可以免卻60%的壓力測試。
不過如果有按揭在身，雖然理論上可以申請9成按揭，但現實上卻是頗困難，以上的入息標準將大大收緊。假如買家希望申請7成以上按揭成數，須每月還款額不能超過月入35%；加3厘息後不能超過45%的壓力測試，即使符合首置要求，也不能豁免45%的壓力測試。
舉例，如果樓價800萬元，申請9成按揭，以現時按揭利率及攤長30年歸還計算，首置客採用免壓測條款的話，月入要求約5.71萬元；但如果有按揭在身，在入息要求及壓力測試下，月入須增至最少9.1萬元，尚未計及現有按揭的每月供款。假設現有層樓按揭每月供款1萬元，新一層樓按揭，隨時要求月入12萬元以上。
筆者最後希望總結一點，就是無論自己有按揭在身，或是擔保人有按揭在身，最高成數一樣可以借盡9成，不需要扣減1成，但入息要求會非常高而已。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址：https://starpagency.com/