內債危機!房企轉身慢 「大到不能倒」恐不再適用

20210614
東網電視
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中銀保監主席郭樹清上周直言,內地房地產趨向泡沫化、金融化的情況嚴重,違約比例上升,加劇了信用風險。言猶在耳,國際評級機構惠譽發表研究報告,統計今年首4個月,11家內房企業境內和境外違約債券的本金總額分別為325億元人民幣和48億美元(約374.4億港元),當中僅得兩家完成了違約債券的處置工作,主要是透過債券置換來達成,凸顯了這些房企的低周轉和集中度風險。
惠譽表示,上述11家境內或境外債券違約的房企中,有5家從事商業和旅遊地產、工業園區及貿易中心等非住宅開發建設,這類型業務的資金回籠周期明顯較住宅開發長,導致在行業下行周期時更容易陷困。以泰禾集團為例,於去年7月6日首次違約,目前違約債券本金總額達176億元人民幣。惠譽表示,該公司專注於中高端住宅開發,業務定位造成周轉率顯著下降,同時由於一線及高端二線城市的地方政府實施限價政策,導致其利潤率上升空間受限。
另外,以地區而言,上述11家房企中,有5家的可售資源和土地儲備集中在個別地區,例如華夏幸福和億達中國(03639)的業務分別集中在河北省和大連市,於限購、限貸等當地樓市嚴控政策下,造成房企銷售受阻、資金回籠周期延長,繼而令部分房企在高端二線城市,如天津和合肥,以及長三角等較發達地區擁有高比重業務的優勢消失殆盡。
惠譽指,其他造成內房違約的原因,包括多元化經營不善、公司治理薄弱及激進投地。上述房企中,有4家在違約前已開展多元化經營,但新收購的業務包括醫療、製造業、零售及資訊科技,都與房地產開發業務的協同效應低,回報亦不足以彌補債券槓桿上升的影響。其餘房企大多自2020年第三季起相繼發生違約,因而處置違約工作尚未取得顯著進展。
美資大行高盛也表示,自2019年底以來,內地國有企業的違約案例明顯增加,同時一些近期未能償還債務的借款人,例如華夏幸福,都背負着高額未償債券,意味着「大到不能倒」的概念可能不再適用,政策制定者現在不太可能進行全面救助。