香港樓價升得比其他城市慢　原因係乜？

香港各區都有屋苑樓價創新高，為甚麼仍堅持睇淡？回答這問題前，不如大家探討一下，為何過去一年環球樓價大升，而香港樓價卻大為落後？是甚麼原因令香港這座樓價貴絕全球的城市，不再成為升市火車頭？當中的因由，將於下文分析。

雖然最近持續有創新高二手成交，惟短線搶高並不應過度敏感。若是投資者，更應該將目光「放遠啲」，要有國際視野。萊坊於上周二(6日)發布今年首季《全球城市住宅指數》，全球城市樓價按年升約7.4%，是2007年以來最快增速，而香港樓價按年僅升2.2%。反映香港落後全世界，印證了小弟早前多篇專欄，香港樓價升幅的確不如海外；反觀內地城市如深圳及上海，今年首季樓價分別上升約3.4%及5.3%。

該指數根據國家統計局或央行發表的官方樓價數據，追蹤全球150個城市的一般住宅樓價表現。當中有43個城市錄得逾1成樓價升幅。萊坊董事及大中華區研究及諮詢部主管王兆麒指，由於香港高基數效應，住宅樓價升幅於過去一年比其他城市慢。

換言之，由於香港樓價已是貴絕全球，百尺竿頭再難更進一步，這亦解釋了為何過去10年新界樓的升幅，遠高於港島及九龍區的樓宇。以目前樓價之高，買樓動輒按揭長達25至30年，入市前需要謹慎諗一諗。反正樓價樓價再升有限，投資值博率低，上升幅度有限。反之，向下空間卻甚大。何不「畀啲耐性」判斷形勢、考慮清楚？

更重要的是，香港房屋政策有所變。至於會變成點？大家可以參考一下內地的房住不炒。曾經民眾以為內地政府逾3成收入來自房地產，若然計及相關產業，如水泥、鋼鐵及電器等，其產值更是難以估算。可是當發覺樓價飆升對民生、社會造成重大威脅，內地當局即使刮骨療毒，也寧願忍受陣痛，決心將樓價升勢擊沉。

最近，北京市更直搗升市火車頭的學區房，傳出區內樓房與優質學區不再有明確掛鈎。情況就等於港島的11及12，九龍的34及41校網，若家住校網內的學生，不再優先獲名校收錄，樓價必然大跌。內媒亦指，相關片區內的業主心態即時動搖，西城德勝片區有放盤緊急降價，業主報價從1,000萬元降至920萬元人民幣，而該單位面積59.8平方米(643方呎)，樓齡41年，呎價達14,308港元，樓齡、樓價都拍得住香港荔枝角美孚新邨。

綜合國內一連串打擊樓價的政策，可見當局決心，而打擊學區房，更是打蛇打七寸，對於遏止樓價升勢可謂對症下藥。相信房住不炒的政策很快會進入香港，以圖解決香港的深層次矛盾。而劏房租管條例將於周三(14日)首讀，有望年底推行，就是其中一例，可見政策正在改變。

最後，說一說樓價短線走勢。雖說樓市與股市並不相同，兩者流通性更是雲泥之別，但某程度上來講，兩者有一個共通點，就是短線內股價或樓價可以超現實飆升，但當水退之時，估值最終都會修正。就如6月底時，港股一度升穿29,000點，市場還熱切期待「七翻身」，尤其是正值內地有100周年大日子，料想有維穩力量沖喜，恒指定能上衝三萬點。怎知又是市場一廂情願，上周五(9日)恒指更一度跌穿27,000點。

東網產經專欄作者 林南冧