【星之谷】樓花按揭遭封殺　準業主自救手冊

近日有發展商新盤延遲交樓，部分銀行拒絕受理有關樓花按揭申請，傳媒繼而廣泛報道。其實準業主最終仍然可以改用「建期付款」方式解決問題，但會有甚麼影響呢？

理論上，銀行不會因為延遲交樓而拒絕接受按揭申請或批核，除非新盤本身有爛尾風險，導致抵押品有價格急跌的可能性，才會減少承造該新盤的樓花貸款。所謂樓花貸款，亦即是以「即供付款」方式，在樓花期時已經開始借按揭，其時物業尚未落成。

據筆者了解，如果該新盤準業主本身已遞交樓花按揭申請表，個別銀行會照樣受理，估計其他銀行會陸續跟隨做法。

【建期付款保障度大】

不過，有些已獲得批核樓花按揭的準業主，擔心發展商延期、新盤有爛尾風險，已上會找尾數的話便有機會血本無歸。假如仍未提取按揭，其實可考慮轉「建期付款」按揭，原因是這種支付方式建基於物業有入伙紙的前提下批出按揭。如「touch wood」項目真的是爛尾的話，銀行不會放款給發展商，買家自然也不需要供一層「收不到的樓」，這亦是對準買家的保障。

轉做「建期付款」，仍有三項事情買家必須考慮：

一、「即供付款」本身有助發展商資金回籠，故此會有樓價折扣優惠，轉「建期付款」就迫不得已要放棄這些着數；而且根據過往經驗，香港出現爛尾樓情況甚為罕見。

二、「建期付款」按揭可以在發展商之前公布的關鍵日前6個月開始申請；至於高達8成至9成的高成數按揭，最早只能在關鍵日前3個月申請。惟一旦發展商延遲交樓，銀行放款也會延遲，超過3個月的話按揭便要重新批核，並要提交新的入息證明──到時萬一失業，便需要找擔保人幫手，頗失預算。

三、如果收樓前銀行調低物業估價，一般仍會以買入價計算按揭成數；但如果萬一估價調低超過2成，銀行有機會以估價計算按揭成數，變相準業主需要支付更多首期。不過，近年未有聽聞銀行因為延遲交樓而調低物業估價。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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