【星之谷】樓花按揭遭封殺 準業主自救手冊

2021年07月24日 08:00
東網電視
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近日有發展商新盤延遲交樓,部分銀行拒絕受理有關樓花按揭申請,傳媒繼而廣泛報道。其實準業主最終仍然可以改用「建期付款」方式解決問題,但會有甚麼影響呢?
理論上,銀行不會因為延遲交樓而拒絕接受按揭申請或批核,除非新盤本身有爛尾風險,導致抵押品有價格急跌的可能性,才會減少承造該新盤的樓花貸款。所謂樓花貸款,亦即是以「即供付款」方式,在樓花期時已經開始借按揭,其時物業尚未落成。
據筆者了解,如果該新盤準業主本身已遞交樓花按揭申請表,個別銀行會照樣受理,估計其他銀行會陸續跟隨做法。
【建期付款保障度大】
不過,有些已獲得批核樓花按揭的準業主,擔心發展商延期、新盤有爛尾風險,已上會找尾數的話便有機會血本無歸。假如仍未提取按揭,其實可考慮轉「建期付款」按揭,原因是這種支付方式建基於物業有入伙紙的前提下批出按揭。如「touch wood」項目真的是爛尾的話,銀行不會放款給發展商,買家自然也不需要供一層「收不到的樓」,這亦是對準買家的保障。
轉做「建期付款」,仍有三項事情買家必須考慮:
一、「即供付款」本身有助發展商資金回籠,故此會有樓價折扣優惠,轉「建期付款」就迫不得已要放棄這些着數;而且根據過往經驗,香港出現爛尾樓情況甚為罕見。
二、「建期付款」按揭可以在發展商之前公布的關鍵日前6個月開始申請;至於高達8成至9成的高成數按揭,最早只能在關鍵日前3個月申請。惟一旦發展商延遲交樓,銀行放款也會延遲,超過3個月的話按揭便要重新批核,並要提交新的入息證明──到時萬一失業,便需要找擔保人幫手,頗失預算。
三、如果收樓前銀行調低物業估價,一般仍會以買入價計算按揭成數;但如果萬一估價調低超過2成,銀行有機會以估價計算按揭成數,變相準業主需要支付更多首期。不過,近年未有聽聞銀行因為延遲交樓而調低物業估價。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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