向世界錢進:購英國樓無懼「隔山買牛」 專家教避氹

2021年07月25日 19:07
東網電視
更多新聞短片
英國天氣長期濕冷,降雨多,二手樓多有漏水問題。(Getty Images圖片)
新一浪移民潮下,不少港人選擇出走英國,令當地物業備受港人熱捧。在海外物業代理公司任職的馬俊傑(Walter),更憑其專業知識,揀選了心儀的英國居所,其經驗值得不知從何入手英國物業的人士借鏡。
他表示:「近兩年一直思考孩子們在哪裏讀書會較好,正值英國放寬了港人簽證移民,太太亦曾經在英國留學,一致同意可以趁兩名小朋友年紀尚小,移民英國入讀小學。」他將於8月上旬抵達英國曼徹斯特(Manchester)開展移民生活,太太和孩子們在做好工作和學業上的安排後,預定於明年農曆新年後與他會合。
買海外樓猶如隔山買牛,即使Walter是Sakura Global環球營銷主管,對英國物業市場已有透徹的了解,但在搵樓時亦會做足功課,才可避開陷阱、覓得筍盤。他分享,由於想在英國有較大居住空間兼有花園栽種,但英國一手新盤以分層單位為主,所以早已把物業揀選目標鎖定在二手獨立屋上。
比較工作地點、生活指數、生活節奏等因素後,他選定較易適應的曼徹斯特為移居目的地,然後再進一步選擇合適的小區。作為父母,子女們的學業自然放在首位。他表示,曼徹斯特的名校區如Altrincham(奧特林千)和Sale,有多間知名私立及公立名校,區內樓價高昂,學位亦競爭激烈。
他指:「其實對港人的子女而言,在英國讀書,每一間公立學校都是『國際學校』,都以英文教學,只要避開特別差的校網就可。我之後把搵樓目標收窄在Swinton、Worsley、斯托克波特(Stockport)3個二線校網區域,最後成功在Swinton買入一間二手屋。」
他續指,由於出入駕車為主,特意揀選與市中心有一段距離的房屋,並以約10至15分鐘步程最佳。接近市中心的住宅反而會避開,因市中心內有不少24小時便利店、商場、娛樂場所等,多人流連,治安情況相對較差。
英國的中學收生雖然會先看成績,但是小學收生的標準則以居所距離行先,居所愈靠近小學,獲取錄機會就愈高,因此購置物業可以優先選擇在心儀小學附近,讓子女先在小學打好根基,然後再考入優秀中學和大學。
Walter憶述當時搵樓,每日都會在Rightmove、Zoopla等英國房地產網站查閱放盤,了解該區最新樓價、租金等資料,遇到適合放盤會找英國當地同事幫忙聯繫賣方:「不少英國的業主只會交給一間地產代理公司放盤,然後設有睇樓限額,當業主比較潛在買家出價(通常價高者得)和付款方式(現金全付還是要費時做按揭)後,如果接受出價,賣方代理就會開出一份銷售備忘錄,確認交易有關細節。」惟要注意銷售備忘錄並非正式的買賣合約,買家亦不用付訂金,此階段雙方仍可取消交易。
買英國樓要與其他潛在買家競爭,若然急於移民作自住用途,他教路要懂得避開投資者喜歡選擇的物業,減低花了時間卻爭不贏的機會成本。舉例,他觀察到不少香港投資客瞄準售15萬至20萬英鎊(約159萬至212萬港元)的曼徹斯特物業,租金回報率達6厘更備受歡迎,如果急於移民,宜轉揀其他價格範圍的物業,增加買入成功率。
他建議第一次涉足英國物業的港人,可先專注一手物業,因發展商通常提供數年樓宇保養,初期不需要花錢維修;二手樓則因當地天氣長期濕冷,降雨多,舊樓多有漏水問題。另外,花園和草地可能日久失修;為暖氣提供熱水的熱水器可能要更換等,都需要一筆資金。
他雖認為買英國二手樓不要太在意樓齡,但驗樓費不能慳,因驗樓報告可以找出物業有否結構性問題,足以決定是否買入。如果物業要花超過10萬港元進行維修,一般不建議新手買入。
●英國樓市頻破頂仍較港值博
英國樓市維持熾熱。據房地產網站Rightmove數據,英國7月樓價按月上升0.7%,平均樓價升至338,447英鎊(約359萬港元),再創新高。
儘管樓價接連破頂,但無阻港人對英國樓的殷切需求。Sakura Global市場分析及研究部主管(環球)李明輝解釋,對於愛好物業投資的港人,英國物業租務回報和呎價皆較港樓吸引,加上英鎊近年「低水」,成為熱門的海外物業投資選擇。
他繼續看好英國樓市前景,特別是貼近甚至不足10萬英鎊(約106萬港元)的小單位。英國政府的「Help to Buy」計劃協助首次置業人士,僅需5%首期便可「上車」(銀行和政府提供合共高達95%按揭成數),預計細價樓在需求持續下,升值潛力較高。舉例早前在德比(Derby)一個新樓盤,400至500方呎單位賣13萬至14萬英鎊(約138萬至148萬港元)。再者,不少英國人會在工作地方附近租樓,租務市場具承接力。
惟要留意,英國物業稅項近月有較大變化,影響交易成本。其中,英國政府向海外買家加徵2%的額外印花稅已於今年4月1日起生效,所有非英國居民買入英國樓也需要繳付。
另外,英國的印花稅假期措施,在今年6月底前首置人士買入50萬英鎊(約531萬港元)或以下物業,可獲豁免繳交印花稅,現時到今年9月底,首置人士買入25萬英鎊(約265萬港元)或以下物業才可獲豁免繳交印花稅,25萬英鎊以上至92.5萬英鎊(約982萬港元)的物業要繳交5%印花稅,令不少高於25萬英鎊的倫敦物業未能享受印花稅寬免優惠。到今年10月起,豁免繳交印花稅的物業門檻進一步降至125,500英鎊(約133萬港元)。