港樓大量供應時代來到 樓價下跌3成能見底?

2021年08月02日 08:00
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作為一名睇淡的地產評論員,總是收穫許多「另類鼓勵」,不過仍要多謝各位一年多以來的支持,才令本欄生存至今。今日突然跟大家講多謝,並非為了告別,而是告訴大家,一直所說的香港住宅海量供應,終於來到。
事緣愈來愈多迹象顯示,港府已下定決心增加供應。上月底,財政司司長陳茂波坦言,土地及房屋令香港發展受到制約,必須增加短中長期供應,簡化制度中過於繁瑣的程序,並透過填海等方法增加長遠供應及建立土地儲備。
乍聽之下,似乎又是老生常談,實際上無甚幫助。不過,未知是巧合,還是住宅供應已經水到渠成?過去一周,的確傳來多則住宅供應大增的消息。
上周五(7月30日),運房局公布截至6月底止,未來3至4年潛在一手私人住宅單位量約9.6萬伙,按年增長4,000伙或4.34%。當中1.2萬伙為新盤貨尾;5.7萬伙正在興建中;餘下的2.7萬伙,處於隨時可動工的狀態。換言之,即使此刻起發展商不再起樓,也有6.9萬個單位可以出售或即將出售。該局更透露,未來數月將有9幅住宅用地轉為熟地,提供5,700伙,更預測未來私樓將維持在較高水平。
正所謂沒有比較就沒有傷害,以目前供應量來推算,未來4年平均每年最少有2.4萬伙住宅應市,而對上一次新盤年度成交量多於2.4萬宗,已要上溯至2004年;由2005年至今,新盤成交最多的2019年亦僅2.1萬伙。由實際數字來看,未來4年根本就供過於求,坊間流傳甚廣的供不應求迷思,自可不攻而破。
除了私樓,公營房屋亦在急遽增加中。還記得上周一(7月26日),本欄提及近月地政總署4次公布透過《收回土地條例》收地,共提供1.7萬個單位。怎知上周四(7月29日)再有重磅消息公布,地政總署於元朗朗邊大手收回106幅私人土地,涉及面積約4.8公頃,一次過提供約1.2萬個單位,首批住戶最快2025年入伙,加快收地規模及步伐的決心躍然紙上。
就連發展商也指,香港樓市出現根本性改變,會比以前釋放更多土地,料當局不會讓樓價上升太快。事實上,樓價走勢就如逆水行舟,只有大升才能引發買家恐慌追入市,同時支撐貴絕全球的樓價。若然大家都看清未來供應源源不絕,只要不急於入市,大可等候海量供應來到,一旦市場由買家主導,已可令樓價出現顯著調整。而且,未來就算樓價向下跌3成,也只是稍稍降低置業難度,而對大多數香港人來說,仍然是難以負擔...
東網產經專欄作者 林南冧