港樓大量供應時代來到　樓價下跌3成能見底？

作為一名睇淡的地產評論員，總是收穫許多「另類鼓勵」，不過仍要多謝各位一年多以來的支持，才令本欄生存至今。今日突然跟大家講多謝，並非為了告別，而是告訴大家，一直所說的香港住宅海量供應，終於來到。

事緣愈來愈多迹象顯示，港府已下定決心增加供應。上月底，財政司司長陳茂波坦言，土地及房屋令香港發展受到制約，必須增加短中長期供應，簡化制度中過於繁瑣的程序，並透過填海等方法增加長遠供應及建立土地儲備。

乍聽之下，似乎又是老生常談，實際上無甚幫助。不過，未知是巧合，還是住宅供應已經水到渠成？過去一周，的確傳來多則住宅供應大增的消息。

上周五(7月30日)，運房局公布截至6月底止，未來3至4年潛在一手私人住宅單位量約9.6萬伙，按年增長4,000伙或4.34%。當中1.2萬伙為新盤貨尾；5.7萬伙正在興建中；餘下的2.7萬伙，處於隨時可動工的狀態。換言之，即使此刻起發展商不再起樓，也有6.9萬個單位可以出售或即將出售。該局更透露，未來數月將有9幅住宅用地轉為熟地，提供5,700伙，更預測未來私樓將維持在較高水平。

正所謂沒有比較就沒有傷害，以目前供應量來推算，未來4年平均每年最少有2.4萬伙住宅應市，而對上一次新盤年度成交量多於2.4萬宗，已要上溯至2004年；由2005年至今，新盤成交最多的2019年亦僅2.1萬伙。由實際數字來看，未來4年根本就供過於求，坊間流傳甚廣的供不應求迷思，自可不攻而破。

除了私樓，公營房屋亦在急遽增加中。還記得上周一(7月26日)，本欄提及近月地政總署4次公布透過《收回土地條例》收地，共提供1.7萬個單位。怎知上周四(7月29日)再有重磅消息公布，地政總署於元朗朗邊大手收回106幅私人土地，涉及面積約4.8公頃，一次過提供約1.2萬個單位，首批住戶最快2025年入伙，加快收地規模及步伐的決心躍然紙上。

就連發展商也指，香港樓市出現根本性改變，會比以前釋放更多土地，料當局不會讓樓價上升太快。事實上，樓價走勢就如逆水行舟，只有大升才能引發買家恐慌追入市，同時支撐貴絕全球的樓價。若然大家都看清未來供應源源不絕，只要不急於入市，大可等候海量供應來到，一旦市場由買家主導，已可令樓價出現顯著調整。而且，未來就算樓價向下跌3成，也只是稍稍降低置業難度，而對大多數香港人來說，仍然是難以負擔...

東網產經專欄作者 林南冧