【星之谷】建期按揭「條款」陷阱　降格變即供遭削成數

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早前有樓盤的樓花按揭遭個別銀行拒絕受理，事件曝露了發展商在壞消息纏身下業主面臨的風險。事實上，即使以「建期」申請按揭也並非無懈可擊，原因是發展商一旦遲交樓，按揭隨即降格至「即供」，成數慘被削減，陳先生(化名)就是其中一名受害者。

話說香港某個新盤原訂的預計關鍵日期在2個月後，陳先生買了一個貨尾單位，發展商只提供「90天」付款，由於上會期限在預計關鍵日期之後，以他購入的樓價500萬港元計，可申請最高9成按揭的「林鄭Plan」。

殊不知，發展商臨門一腳宣布延期交樓，銀行隨即將陳先生的按揭視為「即供」，亦即是樓花按揭，不能採用按揭新制，意味9成按揭僅容許樓價400萬元以下、8成按揭則限600萬元以下，陳先生選購的500萬元單位就只能依舊Plan申請8成按揭。

【魔鬼在細節　首期突飆升】

為甚麼會發生這個情況呢？原來「建期」付款魔鬼在細節。這項計劃原稱為「90天付款計劃」，須在收樓前90天內或發展商發出書面通知後14天內找樓價尾數。由於最初預計離關鍵日少於90天，原訂的上會期限，單位已成「現樓」，可以透過按揭新制申請9成按揭。

但發展商突然未能成功申請入伙紙，要延期交樓，變相關鍵日推遲至90日以後。而陳先生的付款日期規定為90天內，在銀行角度若果放款日業主未能成功收樓，付款方式將會變更為「即供」，不屬「建期」。

這個情況下，9成按揭樓價上限將由800萬元跌至400萬元；8成按揭上限由1,000萬元跌至600萬元。陳先生個案是買了層500萬元物業，原本滿心歡喜申請9成按揭，首期僅50萬元；現時「建期」改成「即供」，只能申請8成按揭，無端要多付50萬元首期。

【看清合約　避開霸王條款】

陳先生未算最慘，有個例子更極端，另一客人黃先生(化名)買的住宅單位620萬元，本來都打算申請9成按揭——首期僅62萬元。但因延期收樓而變成「即供」按揭，在按揭舊制下只能申請6成按揭，首期高達248萬元，需要多付186萬元首期，隨時衍生財政困難。

不過幸好，剛剛得知發展商已批準延遲找數日期，直至出入伙紙。一旦有入伙紙，銀行便可以以建期批按揭。

一般建期計劃，在合約上不會鎖定付清樓價的日子，而是以發展商取得入伙紙的日子為計算基準。這一個樓盤，在臨近原訂的預計關鍵日期，訂立一個稍遲於預計關鍵日期的合約，稍有延期，在找數期限時，樓盤狀態由預計現樓變成樓花，就導致這個特別的個案。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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