【星之谷】銀行按揭塞車?解救Wetland準業主攻略!

2021年08月21日 08:00
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天水圍項目Wetland Seasons Bay周六(21日)開售,如果準業主選擇以「即供」方式付款予發展商,需要45天成交期內付款。然而,一旦遇上銀行「塞車」,未必有足夠時間申請高達8成至9成的高成數按揭,筆者希望藉此文章分享解決方案。
先重溫按揭成數玩法。如果選擇「即供」,又想申請高成數按揭(即樓花按揭),按揭新制並不適用,只能採用舊制——換句話說,只有樓價400萬元或以下可以申請9成按揭;450萬至600萬元可以申請8成按揭;600萬元以上最多只得6成。
樓市近期交投相當活躍,銀行處理按揭申請普遍出現「塞車」情況,兼且申請高成數按揭需要銀行及按揭保險公司兩重批核,比申請6成按揭時間還要長,令到Wetland準業主頗為憂心。
以筆者前線觀察,中小型銀行「塞車」情況比較嚴重,個別大型銀行45天內批核按揭問題不大,買家可以放心,不過有兩點要留意。
一、大型銀行按揭條款未必夠個別中小型銀行好,但好處是批核夠快,因此忍受較差條款是無可避免。
二、雖然2019年政府放寬按揭規限,首次置業人士申請高成數按揭可以豁免壓力測試,惟「即供」不在此限。樓價600萬元或以下,以「即供」方式申請按揭,是否需要壓力測試?用甚麼標準?會否存在灰色地帶?銀行做法不一。有些大型銀行壓力測試前後供款與入息比率(DSR)標準為50%及60%,有些為50%及70%,有些可有限度豁免,但提供限額制,會或令批核延誤。
故此,Wetland Season Bay準業主需要計算清楚,一旦選擇快批的銀行,而該行要求進行壓力測試,自身入息水平是否「夠計」。舉個例子,假設單位價格為600萬元,準業主申請8成按揭,毋須壓力測試的話,最低入息要求為38,800元;如果壓力測試前後DSR分別要符合50%及60%,最低入息要求則為46,400元。
此外,成交期45天確實比較緊張,在正式申請按揭前,準業主可以做好兩手準備,令申請時間縮到最短。
首先,準備好入息文件,包括3個月銀行出糧紀錄;如果是佣金收入,則需要6個月紀錄。另外,稅單、強積金供款單、糧單、公司信,缺一不可。若果未有準備好文件,去到按揭保險公司批核階段時需要補交,來來回回有機會延誤申請。
其次,嚴選銀行經理。一般來說,如果經銀行按揭專員(即俗稱Direct Sales或Mortgage Specialists),申請按揭速度會較快,除了是他們專心一致處理外,與批核部緊密溝通亦有幫助;分行客戶經理一般除經手按揭外,亦有其他功能例如推廣投資產品、開戶等。
最後,如果按揭申請時間真的太長,趕不上「即供」成交期內完成付款,可以向發展商申請改為「建期」付款,但事前要同地產代理溝通清楚,原因是有機會影響發展商優惠。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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