【星之谷】隱藏物業風險　法團訴訟拖累按揭

20210904
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    香港人買樓上車，簽約前例牌會進行查冊，以確保業權沒有問題。但千算萬算，原來尚有其他變數可能影響按揭，例如大廈法團與管理公司訴訟，原來是一大隱藏風險。
    影響按揭因素多不勝數，例如單位無契、送契、維修令、訴訟等等。近期有大廈法團與管理公司對簿公堂，作為敗訴一方法團已上訴，案件尚未審結，但有關案件已經「釘入」各住戶土地冊上。
    買家或許以為訴訟只是法團事務，事不關己，照簽約買這些大廈住宅單位可也，但到申請按揭時便會發現問題叢生。
    法團一旦終極敗訴，很大機會要承擔所有賠償——羊毛出自羊身上，很大機會由住戶分擔。
    銀行無法判斷賠償金額以及法律開支，很多時候會拒絕批出按揭。
    買家需要找律師樓草擬一份承諾書(undertaking)，承諾會負責法律開支及一切賠償，銀行才收貨。
    銀行亦提醒，若果買家訴訟案有新進展，對抵押品有潛在影響，即使已批出貸款，但在正式提取(drawdown)前仍有機會出現變數，令買家終日提心吊膽，直到交易完成一刻才能鬆一口氣。
    【按揭保險公司：建議申請預批】
    上述買家只是申請6成按揭，如果高達8成、9成高成數按揭，便需要按揭保險公司審批。不過，按揭保險公司會否「招呼」這類型涉及法團訴訟的按揭申請？筆者曾致電查詢，接線生官式回答「視乎情況而定」，例如要審視訴訟內容，並建議買家先找銀行申請預批。
    幸好今次捲入事件的買家在藍籌公司工作，入息頗高，銀行界俗稱「靚料客」，否則銀行批出按揭意欲較低。
    【官司有結果　易釐清按揭】
    如果法團訴訟官司已有判決結果，並確定賠償金額，按揭較容易處理。若果涉及金額不多，銀行可以扣減貸款額後照批出按揭。但上述案件最大問題是終極敗訴的話，賠償金額不明朗。
    換個角度，如果涉及訴訟的不是法團，而是買家本人，按揭會否出現問題呢？個人訴訟不會「釘入」土地註冊處，但在環聯(TU)的公開紀錄或有端倪。
    如果涉刑事，按揭必定不會獲批；民事的話，銀行會判斷該訴訟會否影響業權，從而影響抵押品權益，例如一旦敗訴需要付上巨額賠償，買家可能要申請破產，銀行考慮到風險後，便不會批出按揭。
    作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
    星之谷網址：https://starpagency.com/