【星之谷】隱藏物業風險 法團訴訟拖累按揭

2021年09月04日 08:00
東網電視
更多新聞短片
香港人買樓上車,簽約前例牌會進行查冊,以確保業權沒有問題。但千算萬算,原來尚有其他變數可能影響按揭,例如大廈法團與管理公司訴訟,原來是一大隱藏風險。
影響按揭因素多不勝數,例如單位無契、送契、維修令、訴訟等等。近期有大廈法團與管理公司對簿公堂,作為敗訴一方法團已上訴,案件尚未審結,但有關案件已經「釘入」各住戶土地冊上。
買家或許以為訴訟只是法團事務,事不關己,照簽約買這些大廈住宅單位可也,但到申請按揭時便會發現問題叢生。
法團一旦終極敗訴,很大機會要承擔所有賠償——羊毛出自羊身上,很大機會由住戶分擔。
銀行無法判斷賠償金額以及法律開支,很多時候會拒絕批出按揭。
買家需要找律師樓草擬一份承諾書(undertaking),承諾會負責法律開支及一切賠償,銀行才收貨。
銀行亦提醒,若果買家訴訟案有新進展,對抵押品有潛在影響,即使已批出貸款,但在正式提取(drawdown)前仍有機會出現變數,令買家終日提心吊膽,直到交易完成一刻才能鬆一口氣。
【按揭保險公司:建議申請預批】
上述買家只是申請6成按揭,如果高達8成、9成高成數按揭,便需要按揭保險公司審批。不過,按揭保險公司會否「招呼」這類型涉及法團訴訟的按揭申請?筆者曾致電查詢,接線生官式回答「視乎情況而定」,例如要審視訴訟內容,並建議買家先找銀行申請預批。
幸好今次捲入事件的買家在藍籌公司工作,入息頗高,銀行界俗稱「靚料客」,否則銀行批出按揭意欲較低。
【官司有結果 易釐清按揭】
如果法團訴訟官司已有判決結果,並確定賠償金額,按揭較容易處理。若果涉及金額不多,銀行可以扣減貸款額後照批出按揭。但上述案件最大問題是終極敗訴的話,賠償金額不明朗。
換個角度,如果涉及訴訟的不是法團,而是買家本人,按揭會否出現問題呢?個人訴訟不會「釘入」土地註冊處,但在環聯(TU)的公開紀錄或有端倪。
如果涉刑事,按揭必定不會獲批;民事的話,銀行會判斷該訴訟會否影響業權,從而影響抵押品權益,例如一旦敗訴需要付上巨額賠償,買家可能要申請破產,銀行考慮到風險後,便不會批出按揭。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/