南韓樓價失控！半地下住宅租金4年飆逾八成

南韓電影「上流寄生族」中主角一家蝸居半地下住宅，慘遭豪雨灌入、糞水橫流場景令人印象深刻。然而，劇中主人翁若處身現在的首爾，可能連半地下住宅都租不起。

南韓不動產平台dabang日前公布2017至2021年8月樓價分析資料，首爾地區半地下住宅的「傳貰」(南韓特有租屋方式)平均押金，由2017年的7,801萬韓圜(約51.85萬港元)，逐年上漲至今年的1.435億韓圜(約95.38萬港元)。

傳貰是指房客支付房屋總價的5至8成給房東作為押金，簽訂2年以上長期租約，租賃期間不需再支付房租，租約到期後可取回全額押金，房東則以押金存入銀行的利息或投資收益取代房租。

雖然傳貰押金漲到租屋族吃不消，首都傳貰房仍一屋難求，原因南韓政府先前針對多住宅持有者及房屋租賃推出的一系列稅負及限制措施，結果令市場上出售及以傳貰出租物業供應大減，反而推升樓價及租金漲勢。政府原本希望藉新措施減少投資樓市需求，同時逼使投資者釋出手中房產，增加供應，沒想到會適得其反。

傳貰原本是有利年輕人節省居住支出、儲錢買樓的南韓獨有租賃方式，但在政策干預下，降低房東以傳貰方式出租的意願，改為月租方式，或乾脆轉為自用，令供應大減。另一方面，賣掉房產要付出的稅款及費用更不划算，房東傾向加租來支付多出的稅額，或索性將物業轉讓給子女來避稅。結果造成租屋市場供應下降、租金上升，租屋族的居住支出增加，更不用想「上車」了。

根據南韓國土交通部8月公布的2020年實態調查，直接反映在首都圈購房難度的房價所得比(Price and Income Ratio)升至8倍，較以往5.7倍至6.9倍大幅攀升，意指首都圈居民必須不吃不喝8年，才可能買到房子。

南韓政府已預警，樓價已升至有崩盤危機，但未能為民眾的買樓熱情降溫，只怕「遲買會貴」，並造成家用貸款增加。NH農協、新韓等多數銀行在8月底宣布，暫停提供住宅擔保貸款服務，或宣布自9月中起調降貸款金額至貸款人年收入額以下。南韓央行亦加息配合，惟至今仍未出現明顯效果。