地產股點解大冧？仲要跌幾多？快睇大行點講！
20210920
東網電視
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地產股周一(20日)爆股災，個別跌幅超過一成，主要受一則外媒報道所累。報道指中央早前會見香港主要地產商，要求他們合作解決香港住宅供應短缺問題，化解因樓價高企構成的潛在社會不穩。並指香港樓市「遊戲規則已經改變」，中央不會容許「壟斷行為」。市場解讀為發展商將要配合中央的房策賣樓，囤地囤樓推高樓價的手法已成過去，最壞情況甚至要將農地儲備「上繳中央」。
投資銀行摩根大通發表報告指，若未來發展商要將所有農地免費捐贈，或者所有未來開發項目的貼現現金流價值為零，將大幅削減其資產值，農地大戶恒基地產(00012)的股價面臨37%的下行風險；新鴻基地產(00016)及信和置業(00083)股價或下行20%；長江實業(01113)及新世界發展(00017)股價亦面臨7%至9%的下行風險。其中長實最能透過股票回購抵消每股收益的下跌。
摩通表示，增加供應是解決房屋問題的基礎，而未來的房屋供應將以公屋為主。為了使政府控制未來住宅供應的可負擔水平，料香港政府將維持7：3的公共及私人房屋的土地供應分配比例。據外媒報道，中央已要求發展商對解決香港的房屋供應問題作出積極貢獻，發展商極有可能要增加向政府捐地以表支持。
在壓力測試場景下，假設發展商需捐贈農地或政府100%收取他們的農業用地。另外，假設開發商將被要求以成本價出售其所有未來的住宅土地儲備，及其住宅開發業務的貼現現金流價值為零。
假設其所有住宅開發的價值為零，多隻主要地產股的資產淨值將折讓14%至40%。在這個情況下，長實及新世界發展的下行風險最小，原因是兩者在香港的住宅風險敞口分別只有16%和14%。
但該行表示，上述假設是極端情況，因為地政總署已公布農業用地最新收購價，收回農地很可能令開發商有現金流入。另一方面，儘管住宅開發項目的正面價值將大幅減少，但在不可能發生的價格控制情況下，該行認為政府將允許開發商獲得合理的利潤水平，不太可能為零。該行對地產開發收益會否跌至零存疑，而且發展商有機會獲得新的收入來源，如來自商業的新租金收入。
若住宅未來的發展將受到高度審查，並且是一個萎縮的市場，地產商可以選擇放棄這項業務，因為一般只佔其資產淨值14%至24%。然而，香港的地產開發商主要特點是普遍資本過剩，但該行相信開發收益下降而導致的每股盈利下跌，可以透過股份回購所抵消。長實和信和置業受惠資產負債表的實力擁有最強的能力，以中和每股盈利收到開發收益下降的影響。
【遊戲規則改變，發展商有咩計？】
由於發展商可能開始減少它們對香港住宅發展業務的依賴，摩通預計未來將會發生幾個關鍵變化。第一是資本減少，資本過剩是公司的一個特徵，相信未來的房地產開發可能是機會主義的，鑑於利潤率下降的趨勢和長期增加的公共房屋供應限制樓價，發展商沒有必要資產負債表上持有過多的土地儲備，其實長江實業和太古地產多年來一直在實踐這個的經營策略。
其次是專注在中國商業地產市場，預計地產商會增加資本配置到中國商業地產，主要是在混合使用項目。其中嘉里建設和恒隆地產超過50%以上的業務在中國，預計新地和太古地產正朝着這方向發展。
第三，未來將愈來愈多使用REIT結構：從混合開發或租賃模式來看，該行認為香港發展商最終將成為純粹的商業房東，大股東很可能會尋找更有效的方式來提高他們的投資回報。在這個轉變過程中，私有化可能會加速發生。
另一華爾街大行摩根士丹利表示，中央若干預香港樓市，地產發展股面對的監管壓力會較收租股大，有機會導致估值下調。報告又指，增加供應是遏抑樓價上升的最有力工具，而三個潛在解決方案為農田轉換、填海和增加地積比。
美銀證券表示，預期本港地產股陰霾可能持續。當中，長實大中華區以外業務佔比較大，預料更能應對風險，而信置及恒地於大眾住宅市場投資較多，相對不利。本港地產股表現已部分反映相關負面因素，住宅及寫字樓市場轉趨穩定，惟市場仍擔憂零售租賃市場在租金增長方面或受到阻礙。