1周10大驚奇︰地產遊戲規則改變 中港樓市在劫難逃
20210925
東網電視
更多新聞短片
中國房地產債務危機惹關注，惟中央的政策明顯是寧願讓大型房企違約，也不願坐視樓市泡沫吹大。近日更有傳內地官員向香港地產商施壓，雖然只屬市場傳聞，但「空穴來風，未必無因」，中港樓市格局與遊戲規則已經改變。投資界更預期，中國樓市即將陷熊，更恐拖累整體經濟增速，而香港樓市也恐怕...
【1、中國樓市料陷熊 經濟增長失速】
以往是內地經濟主要前進動力的房地產業，正面臨史無前例的高壓調控，早年靠高槓桿、高負債、高周轉壯大版圖的龍頭房企中國恒大(03333)，其負債問題在本輪調控也隨之無法收拾。花旗警告，無論恒大最後的結局如何，中國樓價都面臨「大幅下跌」(Meaningful Downside)的風險。
花旗發表一份以「中國房地產的熊市」為題的報告表示，若恒大最終能實現有序重組，內地房地產行業仍可能面臨下行壓力。當局試圖通過實施價格下限，來應對恒大大幅劈價出售樓盤，導致樓格下跌的情況，惟價格控制通常不管用。
樓市調控「全方位」收緊下，需求已大幅放緩。中指研究院數據顯示，單是今年中秋期間，部分重點監測城市商品住宅成交面積按年急降69%。房企投資意欲亦明顯減少，據報瀋陽、長春、福州、濟南和天津等多個城市於第二輪土地出讓流拍率超過30%。
為了避免恒大業主無法收樓，打擊民眾置業信心，市傳國家住建部已指示各地分支監督收集恒大樓盤業主房款的託管帳戶，若恒大想用戶口內的錢給供應商付款，也要先獲得批准，並要確保恒大的資金首先用來完成樓盤項目，言下之意還債都是其次。
市傳中央已要求恒大採取一切可能的措施避免美元債券短期違約，但恒大對於日前到期的美元債利息兌付繼續保持沉默。據報一些境外債券持有人在美國時間周四(23日)的最後期限前未收到到期票息。另有外媒指，曾為恒大債券最大承銷商的瑞信，已於去年底清倉恒大債券。積金局則指，據強積金受託人提供的最新資料，現時並無強積金持有由恒大發行的債券。
然而，據報內地的銀行、保險公司及中國華融(02799)等金融機構，已經停止向地產發展商「輸血」，如中信銀行(00998)上海分行已正開始排查給地產商的貸款，審視有關帳戶和還款條款；中國銀行(03988)正密切注視所有地產商客戶的狀況，防止風險蔓延至其他領域。來自A股上市銀行上海銀行的消息人士則稱，「現在的預判是不僅中國恒大，一些槓桿最高的地產商也瀕臨流動性繃緊，甚至破產」。
另一家深陷財困的房企藍光發展周五(24日)亦公布，近期集團再新增到期未能償還的債務本息金額28.43億元人民幣或約15%，至215.07億元人民幣，正與有關金融機構積極協調解決方案。
東方匯理稱，由於房地產行業放緩，加上內地第3季經濟數據遜預期，把中國全年國內生產總值(GDP)增長預測降至8.3%。瑞銀表示，中國在疫情防控上的清零政策令投資及消費承壓，第4季經濟活動恐面臨下行風險，料下半年經濟增長將大幅放緩逾7個百分點，不足5%，全年拉勻計增長約8%。
【2、港樓「新規則」 專家︰中央干預樓市不為奇】
外媒報道指，中央早前會見香港主要地產商，要求他們合作解決香港住宅供應短缺問題，化解因樓價高企構成的潛在社會不穩；並指香港樓市「遊戲規則已經改變」，中央不會容許「壟斷行為」。市場解讀為發展商將要配合中央的房策賣樓，囤地囤樓推高樓價的手法已成過去，最壞情況甚至要將農地儲備「上繳中央」。
資深投資者林一鳴表示，其實「遊戲規則已經改變」早已發生，以前香港的地位是一個「國際城市」，中央會盡量不干預，但現在香港已經變成一個「普通城市」，管制慢慢會與國內城市看齊。香港從「國際城市」變成「普通城市」將會有很多轉變，中央對香港的政策將會不同，大家要有心理準備。現在只是地產，未來將會有更多其他範疇，最後就是港元掛鈎人民幣。
他直言，暫時不要投資本地地產股，因為中央有機會真的出手，當香港是一個普通國內城市一樣的做法。
【3、聯博示警：恒大破產恐對中國地產業形成骨牌效應】
外媒報道，聯博資產管理警告，一旦中國恒大(03333)宣告破產，可能對中國房地產業造成骨牌效應，隨着行業債務違約風險持續升高，一些在財務上苦苦掙扎的房企也將面臨倒閉風險。
恒大目前背負逾3,000億美元(2.34萬億港元)債務，多家國際評級機構相繼下調恒大信用評級，中國銀行業也拒絕向該集團旗下未完工房地產項目的買家提供按揭貸款。
聯博亞太地區固定收益聯席主管Jenny Zeng受訪時表示，離岸美元市場上有相當多房地產開發商因債務而苦苦掙扎，若再融資管道關閉，它們很快將難以生存。
另外，中國政府去年訂定的「三條紅線」房企融資新規，也為財務狀況不佳的房企造成打擊。
Zeng續稱，相較中國恒大這些身陷財務危機的開發商規模較小，但它們市佔率也有10%至15%，就算只有一家開發商崩潰，也可能對經濟體的其他部分造成系統性的災難。
【4、商品大王：全球將陷最惡熊市】
「末日博士」魯比尼警告，全球掉入債務陷阱，滯脹風險正在加劇。「商品大王」羅傑斯更揚言，全球將經歷大規模的經濟和金融調整，是有生以來最惡劣的熊市！
羅傑斯預期，崩潰可能首先在較弱的國家或公司開始，然後向美國蔓延，最終使整個系統陷入深度衰退。債務過多、通脹上升、貨幣貶值、不當投資、央行干預以及地緣政治壓力，當前宏觀經濟環境說明相關風險。
他續指，考慮到決策者為了掩蓋經濟或市場裂縫而積累愈來愈多的債務，最終市場會放棄再參與這個遊戲，到時央行將加碼印銀紙並購買更多資產。他警告，當問題變得非常嚴重時，「總有一天我們都會付出可怕的代價」，又提醒已經有11年沒有經歷過一次嚴重的熊市了。
魯比尼則警告，經濟危機似乎正重演，這次是由債務陷阱所引起。當疫情重創經濟時，寬鬆貨幣政策和財政刺激政策被視為支持金融體系的必要工具，卻引發極端結果。他形容，債務處於超級周期，各地央行正掉於債務陷阱。當前私人和公共債務比率高企，倘央行推進幣策正常化，或引發經濟和金融市場崩圍。
故此，他認為，阻力最少的做法是在通脹較高的情況下加息，但利率更高，將無可避免導致增長更慢，或引發滯脹。
【5、人行前顧問李稻葵：恒大恐不復存在 將分拆為4部分】
中國人民銀行前顧問李稻葵表示周三(22日)指，恒大債務危機有機會令中國經濟增長放緩，但對中國金融體系帶來的溢出效應料相對較微小。
他稱，整個產業融資放緩，房地產市場對來年的經濟增長率將產生影響，但他也提到，恒大違約對中國金融體系的影響微乎其微。預測恒大危機帶來的淨影響還為時過早，若情況由目前起獲得控制，粗略估算或衝擊經濟增長一個百分點。
李氏指出，中長期來看，恒大或會拆解為4大領域，分別為房地產開發、金融、電動車及其他商業企業，而這4個部分料將出售給個別企業甚至是地方政府，未來大眾所認識的恒大可能不復存在。
【6、中國東南沿海限電停產 爆環球通脹及供應鏈危機？】
為了在發展經濟及保護環境中取得平衡，內地近年致力於減少碳排放，加上今年以來受到乾旱及動力煤價格飆升影響，導致水電及火力發電站都難以增加發電量，內地缺電情況頗為嚴重。甚至向為內地經濟命脈的東南沿海省份亦受限電衝擊，廣東省有多個市鎮最近出台限電措施；江蘇省更因限電而勒令部分產業減產，對於國內疫後復甦，乃至環球供應鏈都是一大打擊。與此同時，內地限產致使各類原材料價格上漲，例如鋁價就曾於近期見歷史高位，是環球通脹升溫的助力。
廣東省響起供電警報，跟早前5、6月是的一周限電一兩日不同，是次一限電長達近1周。素有家具製造之鄉美譽的東莞厚街鎮就首當其衝，內媒報道，該鎮企業老闆表示，早收前到東莞供電局厚街供電分局手機簡訊通知，會對高耗能等企業實施錯峰用電。供電局指，一般工業戶本周停電4日，而高耗能企業則至少要停電1周。
厚街全鎮有包括世界500強企業的三星、泰科等製造大廠近2萬間，以金屬機電、家具製造、鞋業及黃金加工等為產業鏈，牽動珠三角地區製造大動脈，同時影響全球供應鏈。
此外，限電風波亦吹向佛山、汕頭、揭陽等地的工業用戶。加工焊接的佛山大瀝、勞動密集製造企業集中的汕頭，提前由上周四(16日)起執行每周「開二停五」的限電措施。另以模具、塑製品及鞋類為主的揭陽工業戶，亦被要求每周「開一停六」。
外媒亦報道，江蘇省亦限制工業的電力供應。據部分企業高管及行業分析員指，江蘇已有10多家鋼廠完全關閉，部分企業估計用電限制或持續到10月甚至11月。更有消息指，該省多數鋼廠收到減產命令。
【7、全球ESG資產泡沫升溫 堪比二千年科網爆破前】
氣候變化及員工性別種裔多元的議題近年愈益受到投資界重視，造就環境、社會及管治(ESG)概念股資產在西方大行其道，券商也紛紛將ESG納入資產評價的框架內，一眾企業也加緊在ESG議題上「多加筆墨」博加分。不過，有「央行之母」稱號的國際清算銀行(BIS)警告，氣候變化相關資產出現泡沫的風險愈來愈高。
外媒引述統計指出，現時ESG主題資產市值達到35萬億美元(約273萬億港元)，佔銀行及基金管理資產的比例超過1/3。
不過，BIS不客氣直言，ESG資產估值有過高迹象，監管機構需要正視一下情況是否比得上1800年代鐵路股熱潮和2000年左右的科網股泡沫，就算現階段ESG資產風險敝口主要集中在股市，對金融系統的衝擊通常不會太大。該行進而警告，一些資產的環保概念可能被誇大，亦即所謂「漂綠」，一旦穿幫，價值有大跌之虞。
【8、運費繼續癲！上海貨櫃指數再創新高 美東線領升】
外國傳媒報道，環球運費繼續上漲，最新一期貨櫃輪市場運價SCFI指數(上海出口集裝箱運價指數)來到4,643.79，按周升0.46%，再度刷新歷史紀錄。
由亞洲遠東到美東每FEU(40呎貨櫃，即12米)達到11,976美元，漲幅1.85%，遠東到歐洲運價每TEU(20英尺貨櫃，即6米)達7,551美元，漲幅0.36%；遠東到美西每FEU達到6,322美元，較前一周持平。遠東到地中海每TEU約7,498美元，較上周回跌0.17%，這是自地中海4月運費上揚以來首次回調。
據了解，目前世界各地碼頭塞港情況未紓緩，估計會延續到2022年上半年，也有可能會出現全年都塞的情況。
【9、環球加息潮！美11月揭曉 巴西挪威搶先行動】
環球加息風暴正在形成！面對高通脹可能持續更長時間的風險，美國聯儲局日前議息後暗示準備好退出疫情期間的刺激措施，最快11月會議開始縮減買債規模，或於明年恢復加息，大西洋另一端的英國和歐元區亦醞釀「收水」，迫使有新興國家央行率先展開激烈的加息周期作「放風措施」。
英倫銀行貨幣政策委員會周四一致決定維持利率0.1厘，同時以7票贊成對兩票反對維持資產購買規模8,950億英鎊，副行長拉姆斯登加入支持減少買債，兩人主張把英國國債購買目標由下調至8,400億英鎊。該行表示，自8月會議以來的發展強化適度收緊理據，預期當地今年通脹略高於4%，天然氣價格上漲構成額外風險。交易員聞訊後押注該行加息至0.25厘的時機提前2個月至明年3月。
歐洲央行則有8名貨幣政策委員會委員向外媒放風指，本月較早前公布的今年起3年通脹預測是過低，原因包括供應鏈樽頸會比預期拖得長，醫護以外行業也人手緊張，以及該行用過去長期低迷的數據預測未來通脹有低估問題之嫌，為終結原定明年3月結束的緊急買債計劃提供更強理據。即使結束緊急買債計劃後可在其他買債計劃「拉上補下」，避免流動性供給突收緊的衝擊，但前提是有明確結束日期。
部分央行已搶先加息，其中巴西央行為控制當地接近10%的通脹，大手加息1厘至6.25厘，3月以來已累積加息4.25厘，更預告下次會議再以同等力度加息，事成將是連續3次議息加一厘。隨着經濟反彈，挪威央行周四宣布，將利率由零加至0.25厘，結束零利率時代，並表示12月很可能再加息。
【10、逆世界潮流！土耳其意外減息 貨幣里拉匯率跌至新低】
正當全球皆憂慮要提早加息之際，土耳其貨幣里拉跌至紀錄低位，因此前土耳其央行周四意外下調基準利率，引發新一輪市場動盪，也反映了總統埃爾多安給貨幣政策帶來的陰影。
貨幣政策委員會將關鍵的一周回購利率下調1厘，降至18厘。之前接受外媒調查的23位經濟學家中，除一人外，其他所有人都預計政策利率將維持在19厘。
然而，土耳其通脹上月意外攀升至19.25%，導致該國實際利率自10月以來首次低於零。按經濟理論，應是加息抗通脹。土耳其里拉兌美元跌至紀錄低位，下跌1.1%至8.7537。