內企撲水拆債彈 全球樓市響警港樓睇跌20%
20210926
東網電視
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近期內地房地產爆發債務危機，正正為全球樓市「亮紅燈」，當這些年作為全球樓市最大買家的中國資金都在忙於在本土撲火，對海外資產的投資需求減弱之餘，甚或加大於海外售產套現的壓力，問題若持續發酵，或成為全球樓泡爆破的最後根稻草！
今年以來疫情不退，加上通脹升溫，部分央行已率先加息以防通脹失控，而美國聯儲局近次會議亦已清楚交代縮減買債（即「收水」）時間表，預計加息周期將提早在明年展開，為全球貨幣政策由鬆轉緊、告別零息環境正式揭開序幕。嚴重偏離宏觀經濟基本面的全球資產泡沫盛宴，恐怕難以維持。
美國聯儲局於9月的貨幣政策會議決定，維持聯邦基金利率介乎0至0.25厘不變，惟議息聲明指出，若美國經濟繼續復甦，將確定很快落實縮減量化寬鬆（QE）政策，同時預期明年將會加息。據該局最新經濟預測，2022至2024年的聯邦基金利率預測中位數分別為0.3厘、1.0厘、1.8厘，意味到該局預測明年啟動加息起至2024年，美國將加息6至7次，可見美國提早於明年將重啟加息周期，已甚囂塵上。
高盛表示，如果聯儲局明年中結束買債計劃，加息可能最早在明年9月展開積極討論，但相信要到2023年才會落實加息，預期2023年和2024年分別加息兩次和3次。大西洋彼岸的英倫銀行則可能較快行動，美銀美林表示，若強制休假計劃結束後就業市場仍穩定，或英倫銀行感受到通脹壓力，可能最快於12月加息，繼而明年5月再加息，而基本預測是明年2月加息。
事實上，今年以來已有多家央行率先啟動加息周期，其中，南韓成為亞洲首個上調利率的主要經濟體，而巴西央行在9月會議亦加息一厘，指標利率已由今年初的兩厘，上升至最新的6.25厘。至於俄羅斯央行今年已經加息5次，總加息幅度高達250個點子，最新政策利率為6.75厘。由此可見，隨着聯儲局加息路線圖清晰化，全球央行「鷹」聲瞭亮！
去年疫情爆發下全球央行推出超級QE，激化資產泡沫，全球樓市皆炒得火熱，高樓價已是全球各地主要經濟體面對的其中一個辣手問題。受到新冠肺炎疫情嚴重打擊經濟，過去年多全球央行都實施量化寬鬆貨幣政策救市，市場資金氾濫，在零息境下，持有現金形同等資產貶值，故紛紛尋找高回報，致使大量資金湧入全球樓市。
另一方面，疫下建屋進度受阻影響住屋供應，加劇供需失衡的關係，而原材料價格上升，更令建屋成本上漲，多項因素驅使下，全球樓價不斷飆升，樓市泡沫在全球蔓延，用家想置業安居，已變成遙不可及的夢想。
市傳香港地產商被中央官員要求協助解決房屋問題，不容許壟斷，香港地產股隨即在上周一暴瀉。不少分析員都認為，香港地產業的「遊戲規則已經改變」，利率對樓價的影響會逐步減弱，未來本地樓市會一如內地般受到調控。美資券商摩根士丹利（大摩）更預測，一旦供應顯著增加，在最壞情況下，樓價最快會在明年底跌20%。
大摩所謂「最壞情況」，是指公私營住宅每年總供應由目前的3.5萬個，大幅增至逾10萬個，屆時將觸發本地地產股的投資評級全面下調。而可顯著增加土地供應的因素，分別是農地轉換、填海，以及上調地積比率。
事實上，情況正在逐步轉變中。該行舉例指，上水古洞陸續有農地改劃後推出市場；政府亦加快土地回收，冀在2024年收回400公頃土地，大幅多於2013至2018年期間回收的20公頃。該行料2024年往後5年，有10.84萬伙住宅可投入到市場。至於在「基本情況」下，該行料今、明兩年樓價可分別升9%和5%。
不過，財經專家林一鳴不認為當局有能力大幅增加住宅供應。因為根據各方數據，特別是目前新樓在建情況，可見未來數年私樓住宅供應會持續下跌，每年只有一萬多間。
至於香港樓市的「遊戲規則」，他認為，中央會加強對港的規管，並漸與內地城市睇齊，情況屬首見。基於不確定因素，投資者將會以沽貨為先，才導致上周地產股大幅調整。他估計，香港就算未來兩、三年加息，幅度也不會超過兩厘，故不會導致樓價大幅下滑。
星級分析員、Portwood Capital董事總經理卓百德（Peter Churchouse）亦認同，以美國目前經濟狀況，利率不可能會加到8至10厘去影響樓價。至於過往數十年來推低樓價的最大原因，是全球金融危機及政策的重大轉變。對於後者，他認為不大可能發生，因中港兩地均依賴樓市，例如香港過往的高地價一直為政府庫房貢獻良多。
他續表示，內地的樓市成交佔國內生產總值（GDP）達28%，高於其他主要經濟體的12至20%，故政府不願看見樓市大跌，最近亦專注於解決內房企業債務可能會產生的系統性金融風險。
股市被指是反映未來經濟的指標，經過上周一的地產股「大地震」，借用日資券商大和的一句說話，現時香港地產業不在於市場有多危險或驚恐，而是在於地產商有多大能力去適應新的政經環境。