港樓遊戲規則已改變　海量住宅供應勢推冧樓價

外媒關於中央要求香港地產商解決房屋短缺的報道，一石激起千層浪，令香港樓市前景更加清晰。誠如本欄早前所預料，香港住宅供應很快會走向平衡，甚至供過於求，樓價大調整亦是必然結果，請聽在下分析。

首先，釐清一下事件經過。外媒於9月17日(前周五)報道，今年有內地官員於好幾場閉門會議上，要求香港有影響力的地產商協助化解房屋供應短缺問題，更被告知港樓「遊戲規則已經改變」、中央不會再容許「壟斷行為」。於是乎，上周一(20日)恒生指數在地產股大冧之下一度挫逾1,000點，經數日發酵，香港地產建設商會在上周五(24日)才出來澄清，從未聽過上述有關消息。但該會承諾，將和一眾會員全力支持特區政府增加土地房屋供應，改善經濟民生。

港樓一場傷筋動骨的整改風暴，如此輕易就度過了？答案自然不是。上述聲明的要點是，地建會表明將全力增加房屋供應。換言之，小弟早前預判香港將有海量房屋供應，所言非虛，樓價重回合理價亦是指日可待；若問跌多少才算合理？小弟會答至少三成。

事實上，目前香港樓市已進入死胡同，以現時樓價之高、買樓之難，樓市各方KOL勢必要繼續唱好、托起樓價才能出貨。但弔詭的是，內地當局明顯對香港高樓價、房屋短缺、貧富懸殊十分不滿，若然再落力唱好令樓價「如願」創新高，如斯「頂風作案」，勢必引來中央更強力的鎮壓。因此，港樓陷於兩難，唱好唔得，唱淡死得更快......

既然無法吊高嚟賣，樓價掉頭向下的機會就大，一旦香港樓價只跌不升的神話幻滅，就連用家都會卻步猶豫，更遑論投資者。皆因目前的租金回報率低至1厘多，收益極低，再失去升值預期，投資港樓就會成為雞肋，難再吸引環球資金入市。反而有機會引發套現潮，將資金轉投其他地區的樓市，或是尋找回報較高的投資產品。

最後，大家參考一下同處大灣區的深圳及廣州樓市，不難預估港樓未來。深圳樓市由年初開始受壓，在高官大換班、限制資金流入、二手樓指導價及學區房新政等一連串打擊下，該市二手樓價連跌4個月。而由於深圳樓價下跌，令跟車太貼的廣州「彎道超車」，終於招來8月底的二手樓指導價政策，自此該市亦進入跌價節奏。二手成交量縮，加上內銀的二手樓按揭貸款額度用盡，買家難以應付高昂首期，業主根本套不了現，過往樓價升幅成為真正的「紙上富貴」。在內地房住不炒的國策下，香港樓價亦難以獨善其身！

東網產經專欄作者 林南冧