施政報告預示樓市暗淡　1997年後大跌浪正式開始？

香港各界引頸以待的施政報告，終於在上周三(6日)公布，增加土地供應成為重點之一。雖然許多人對此表示失望，指其遠水不能救近水，但早前本欄已多次指出，以現時的私樓供應量，根本就已經「消化唔晒」，因而每年仍賣剩大量貨尾(有興趣可移玉步https://bit.ly/2YBp8p9 )。若然長線住宅更充足，配合目前樓價高處不勝寒，1997年至2003年的長期跌浪好大機會重現。

是次施政報告，各人的解讀都有不同，小弟亦在其中睇到多種可能性，特意在此拋磚引玉，期待大家一起討論。報告中提到的《北部都會區發展策略》可謂大手筆，雖然目前未有任何具體規劃，亦是為人詬病的地方，但各位試想一想，去年這個時間，內地樓市仍然欣欣向榮，樓價屢攀新高，誰會想到1年之後，內地樓市已是大變樣，正是「計劃趕不上變化」。

而北部都會區的意義在於昭告天下，香港將不再有房屋短缺的問題；而非具體有甚麼實際規劃。就以現有的簡單計劃來看，北部都會區將會變成香港的另一都心，元朗、北區都將迎來大革新，住宅數量將高達92萬。換言之，僅上述地區已增逾50萬伙住宅。

同時亦預示香港重心向北移的事實。正如古時王朝遷都，勢必打破所有舊有勢力的利益鏈。最直接的影響就是目前的中環及金鐘一帶CBD，以及近年興起的東九龍第2個商業核心區的角色，都會漸漸褪色，連帶周邊地價亦會受衝擊。

加上，施政報告又提到研究降低《土地（為重新發展而強制售賣）條例》下的強拍門檻。而早前已傳出港府有意將強拍門檻或降低至75%，甚至70%，屆時舊區重建將加速進行。甚至港島、九龍的舊工廈區改劃為住宅亦都將加速，配合放寬地積比率，增加住宅只是做與不做的問題，而非不能的問題。

對於港府銳意增加供應，地產商於施政報告後紛紛出聲明表示歡迎，又指將會作出配合，甚至催促港府，建議其增設部門專責審批工作，簡化申請程序以加快效率。在中央房住不炒的壓力下，兩者對大增住宅供應已達成共識。近日屢傳有投資者入北區掃貨，先不說是真是假，單單未來供應大增，該區就已失去升值潛力，現時高位搶樓隨時捉錯用神。

除了施政報告的啟示，其他樓市隱憂亦漸漸浮現。美國極有機會於11月開始減買債，而發達國家之中，南韓、新西蘭已加息；新興國家如俄羅斯、巴西、土耳其更一早已開始加息周期，歐美大部分國家即將進入收水階段，全球資金氾濫開始逆轉，都是壓倒香港樓市的稻草。上世紀末的長年跌浪即將重臨，希望想借盡9成按揭入市的朋友可以三思。

東網產經專欄作者 林南冧