首置一族必睇!5大按揭貼士 年輕人「上車」要留神

2021年10月13日 10:00
東網電視
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即使受到新冠肺炎疫情的持續影響,本港樓價依然高企,沒有父母出資幫忙的年輕人要「上車」談何容易?然而,不少年輕人在社會工作數年後,儲了一筆資金,仍渴望擁有自己的生活空間,又或計劃為日後結婚做準備,均會考慮並籌備買入人生第一個物業。受預算所限,細價樓是必然選擇,而箇中按揭成數、供款、稅項等的計算,以及要注意的事項,入市前不妨先了解清楚。
●Q1︰600萬元物業需多少首期?
買樓的第一步,是計算是否足以支付首期。據金融管理局指引,首置人士購買1,000萬元或以上,及1,000萬元以下住宅,一按最高按揭成數分別為50%及60%(上限為500萬元),以600萬元的物業為例,須支付首期40%,即240萬元。
若首期不足的話,首置人士經按揭保險「上車」,購買800萬元以下的住宅物業,假設銀行估價足,最多可借90%,即購買600萬元住宅物業,首期為60萬元。若購買600萬元物業,透過按保借90%按揭,假設實際按揭利率1.37厘,分30年供款,月供約19,217元。
然而,儲夠首期之餘,亦要視乎申請人的收入是否足夠。以首置、自用物業及申請按揭保險申請人為例,每月供款與入息比率(DSR)基本上限為50%,即月入38,434元。另外,在最優惠利率按揭計劃(P按)升3厘下,仍能通過壓力測試。儘管近年按揭新規對首置人士的掣肘減少,若只能達到基本DSR為50%的規定,可獲批最高八成或九成按揭,但須支付較高昂的按揭保費。
●Q2︰為何買入前要先做好估值?
大家在作出買入物業決定前,不要忘記先為心儀物業做好估值。由於差餉物業估價署沒有提供統一物業估價,不同銀行對同一個單位提供不同估價,大家可從銀行的物業估價網站輸入物業資料並作查詢,比較業主叫價與估價。因銀行批核按揭申請時,只會按照本身對物業的估價批核,並不是樓宇買賣價。先做估價可避免買賣時與預算有出入。
假設買家以650萬元買入物業,根據金管局的規定,銀行只能為1,000萬元或以下的物業批出六成貸款。換言之,買家將獲批390萬元貸款。若銀行給予其估價為600萬元,買家只能獲批360萬元貸款,並須承擔30萬元差價。
●Q3︰首期以外還要付前期費用?
購買物業前,除了儲夠一筆首期外,還要計算不下幾十萬元的雜費,包括印花稅、律師費、經紀佣金、裝修及買傢俬等。
以600萬元的住宅物業為例,首置人士的印花稅率為3%,即18萬元。律師費視乎樓宇成交價而定,600萬元物業的買賣合約收費約2,500元、屋契及按揭契收費逾一萬元,經紀佣金則為成交價的1%,加上至少20萬元的裝修及傢俬,連同首期料逾百萬元。
●Q4︰揀H按或P按會較好?
一般而言,香港銀行同業拆息按揭計劃(H按)較最優惠利率按揭計劃(P按)受歡迎,因實際息率有機會較低,而且鎖息設上限,但息率較波動,因要視乎銀行同業拆息走勢,例如剛好遇到大型新股上升或市場資金趨緊,拆息會上升。
而現時H按的使用率達九成,普遍銀行的H按鎖息上限等於P按利率,但當拆息低企,H按計劃實際息率會較低。舉例目前市場上較低息的H按計劃為H+1.3厘,有現金回贈1.4%,目前實際按息不到1.37厘,低於P按目前實際息率約2.62厘。
●Q5︰每月供幾錢?
以樓價600萬元為例、假設年期30年、實際按息1.37厘,只需申請一按及要透過按揭保險上車的供款可相差超過五成,前者月供僅12,201元,後者則要月供19,217元(包含按揭保險保費,並以月供的形式供入)。
按揭供款長達數十年,要注意一旦一段時間無力還款,隨時會失去物業。由於買家借取按揭貸款等同把物業抵押予銀行,若供款人士拖延還款,銀行會先向其了解拖欠原因,如情況非常惡劣才正式通知客戶,將其物業售出以清還貸款(俗稱銀主盤),但一般不會在幾個月內收樓。