海外物業都徵稅!長情業主移民 「英」否賣樓?

2021年10月24日 20:43
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對不少港人而言,物業往往是個人及家庭財富的一大部分,當制訂移民計劃時,如何處理自置物業便成為其中一個重要考慮因素。由於不少港人熱門移民國家如英國、澳洲,會就稅務居民的入息和資產增值部分徵收不低的稅項,移民前賣樓可能是明智之舉。然而,若擔心移民後無法適應外國生活,最終有回流香港可能,又或繼續看好香港樓市,不賣樓又是否可行?
不少西方國家有慷慨的社會保障福利,居民退休後可獲退休金、養老金等,普遍不用擔心基本生活。當然,在享受福利前,當地人在工作階段先要承擔不輕的稅項。
同樣,當港人移民海外後,亦要準備好盡當地的公民責任,按時繳交稅款。在外國賺取收入後,繳稅予當地政府天經地義,哪怕稅率可能超過40%,亦即居民每賺100元,真正落袋不到60元,但政府把稅項收入用作推動公共建設,照顧社會上有需要人士,最終居民也是受惠者。
就新移民而言,也可受惠政府往後給予的福利和建成的基礎建設,但在獲得「好處」之前,新移民先要把過往多年辛苦累積到的資產分一截給外國政府,就未必人人都心甘命抵,因而較常出現沽售大部分資產後才移民的情況。
以其中一個港人移民熱門國家英國為例,稅制遠較香港複雜,當任何人於課稅年度內,在英國逗留183日或以上,便會被視為英國稅務居民而被英國政府全球徵稅,這樣不論你的收入和資產增值部分是源自英國或海外,都會被徵稅。
英國的入息稅稅率最高為45%,並有國民保險稅和工作退休金計劃,最終令打工仔每月可支配的收入未必很多,但長遠而言,優厚的醫療和社會保障措施可減輕市民生活負擔。
除此之外,英國有資產增值稅,賣出物業最高可達資產增值部分的28%,而且稅項是以物業的賣出價和買入價差額來計算,而不是較公平的由移民一刻計算。個別長情業主可能在20、30年前買入物業並持有至今,期間樓價已累積幾倍升幅,若然成為英國稅務居民後賣樓,要繳交的資產增值稅項將不菲。
即使業主選擇繼續持有物業不賣,並希望將來物業傳承至下一代,子女亦很可能要繳交遺產稅後才能繼承財產,稅率可高達40%。因此,移民前先了解當地稅務規例,並做好稅務規劃和妥善處理好資產,可減少將來的麻煩,並有機會節省金錢。
●財策師籲審視遙距管理單位難度
香港財務策劃師學會主席李澄幸表示,移民人士和家庭在作出是否賣樓的決定之前,不妨先考慮移民後的生活安排,比如是否預期收入會下降或者需要預備多一點現金。如果是的話,當然需要考慮沽出部分資產,如股票或物業,套現一些資金用作應付日常開支所需。
另外,移民人士也要特別留意稅務的問題,從香港移居到海外,大部分國家或地區的稅制都比香港複雜,稅率亦相對較高。以英國為例,有高達28%的資產增值稅。如果資產已經大幅升值,移民之前沽出或有助減省稅項。
他補充,如移民人士決定保留香港的物業,亦要審視遙距管理資產的難度,比如遙距收租,甚至乎未來要遙距賣樓,可能需要提早委託值得信賴的人士及準備授權書,甚至要親身回港處理。另外,如果所持的香港物業樓齡較大,亦建議要綜合考慮維修費等潛在開支。
若然衡量各項因素後,移民人士決定把留在香港的物業出租賺取收入,為減低管理難度,部分人或選擇把物業交託給親朋好友代為管理,但較理想的做法是離港前設立授權書,授權專業人士管理物業。
一般的授權書在律師見證下便可完成,條款清晰明確,但更重要是小心選擇管理物業者,例如有能力為物業維持較高出租率、確保租客準時交租、能盡快匯報重大事情等,畢竟當業主移民後,物業管理者是業主與租客之間的溝通橋樑,稱職的管理者可為移民業主省卻不少煩惱。
業主移民後寧願繼續保留物業不賣,看好物業未來價格升幅大於持有和將來沽售成本是主因。其中,部分舊樓業主更會博物業往後有可能被財團收購,賺取更大的潛在回報。
不過,物業的維修成本會隨着樓齡上升而增加,業主亦有責任按時完成強制驗窗驗樓等,在授權合適人士管理物業外,自己亦應預留一筆資金以備不時之需。
●遠走他鄉成少數族群 應調節心態
港人移民他鄉後,在外國將成為少數族裔,面對文化衝擊之外,亦要調節好心態,迎接外國新生活。
首先,移民人士要欣賞自己和民族的根源及獨特性,可以繼承種族的智慧和力量,同時把這信念感染下一代,讓子女知道自己並不孤單,父母會和子女們一起面對。
對於下一代,在外國接受教育可開拓很多可能性,應開放自己,盡情享受當下的學習生活,不論是閱讀、音樂、運動等不同興趣,多參與、結交志同道合的朋友,從社交中慢慢建立自信。
對於成年人,重返校園、回味年輕的時光令人嚮往,又或是繼續在職場打拚,亦是建立新社交圈子、融入社群的好機會。西方發達國家也難免會出現種族歧視的情況,但學懂尊重自己,尊重別人,了解各人的價值,最終亦會得到應得的回報。
其實,移民成本除了物質外,亦包括精神。如果新移民不習慣公司同事和鄰居全是外國人,又或因語言能力較差而難以結識朋友,甚至遭受歧視,有機會面對很大精神壓力,此時新移民應盡快找出可紓緩壓力的方法。萬一壓力情況愈趨嚴重,更可能要尋求專業人士協助。