內房行業融資或有改善 可留意優質房企

2021年10月26日 07:00
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市場處於「基本面底部區域」+「政策底」的組合。今年九月份,房地產銷售金額及銷售面積分別倒退16%及13%,目前基本面還未觸底,第四季的銷售下行情況或將加快,行業銷售的轉捩點在七月時出現,進入負增長區域,但基本面還未觸底,政策層面則已是底部,未來若基本面加速惡化,政策維穩預期將進一步加強。當前市場處於「基本面底部區域」加「政策底」的組合,以目前中央層面的表態看來,政策導向已由緊轉為穩,在銷售大降的趨勢下,政策托底的意向初現,目前可運用的政策工具較多,大放水式放鬆料難出現。
九月份,內地土購置面積按年減少2%,較上月回升12個百分點,主要由於第二批集中供地的大部分城市在九月完成土地拍賣,目前資金環境較緊,土地成交的回暖還需等待。
銷售轉冷,以及拿地氣氛偏淡將繼續影響企業新開工的節奏,竣工修復具備確定性和持續性。九月份,新住宅動工按年下跌14%,新開工加速下行,銷售轉冷及拿地偏淡等因素影響,竣工面積累計同比僅增長23.4%,增速較今年首八個月下降2.6個百分點,九月單月增速為1.02%,竣工還有持續修復,具備確定性和持續性,物業管理行業將持續受惠於竣工周期的回歸。
2021年首九個月,全國房地產開發投資完成額同比增長8.8%,較今年首八個月下降2.1個百分點,九月單月增速為1.02%,竣工還在持續修復,具備確定性和持續性,物業管理行業將持續受惠於竣工周期的回歸。
開發投資在偏弱的施工和土成交帶動下繼續下行,2021年首九個月,全國房地產開發投資完成額同比增長8.8%﹐較今年首八個月下降2.1個百分點,九月份單月投資下降3.5%。九月份,對位資金同比下降11%,較上月增速下降了4個百分點,其中內地貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-25%、-10%、-8%、-10%,分別較上月下降5個百分點、下降9個百分點、增加1個百分點、下降3個百分點,定金及預收款為最主要的資金來源,佔比達到37.4%,來自國內貸款、自籌資金分別佔比12.4%及31.2%,均處於十年以來最低水平;從近期中央和地方的政策表態看來,信貸最緊的時刻已經過去。央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放鬆,地方層面庫存壓力較大的成市也將跟隨哈爾濱,有相關促進需求的措施出台。
風險方面,集中於風險事件的發酵或超出預期、融資環境改善不及預期將帶來風險。不過,回顧之前數個地產周期,政策對板塊估值彈性影響大於業績,板塊估值一般在基本面處於底部時開始提升,伴隨政策寬鬆的預期,而政策己經釋放維穩的信號,信貸層面放鬆可期,第四季度是較好的布局時機,行業整體風險可控,待個別房企風險事件落地後,行業信用格局重構,集中度將進步提升,利好經營穩健、融資成本低、槓桿結構健康的龍頭房企,建議關注優質住宅開發商。另長期看好物業行業未來的發展以及頭部企業的投資機會,建議關注優質物管公司。
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