內房行業融資或有改善　可留意優質房企

市場處於「基本面底部區域」+「政策底」的組合。今年九月份，房地產銷售金額及銷售面積分別倒退16%及13%，目前基本面還未觸底，第四季的銷售下行情況或將加快，行業銷售的轉捩點在七月時出現，進入負增長區域，但基本面還未觸底，政策層面則已是底部，未來若基本面加速惡化，政策維穩預期將進一步加強。當前市場處於「基本面底部區域」加「政策底」的組合，以目前中央層面的表態看來，政策導向已由緊轉為穩，在銷售大降的趨勢下，政策托底的意向初現，目前可運用的政策工具較多，大放水式放鬆料難出現。

九月份，內地土購置面積按年減少2%，較上月回升12個百分點，主要由於第二批集中供地的大部分城市在九月完成土地拍賣，目前資金環境較緊，土地成交的回暖還需等待。

銷售轉冷，以及拿地氣氛偏淡將繼續影響企業新開工的節奏，竣工修復具備確定性和持續性。九月份，新住宅動工按年下跌14%，新開工加速下行，銷售轉冷及拿地偏淡等因素影響，竣工面積累計同比僅增長23.4%，增速較今年首八個月下降2.6個百分點，九月單月增速為1.02%，竣工還有持續修復，具備確定性和持續性，物業管理行業將持續受惠於竣工周期的回歸。

2021年首九個月，全國房地產開發投資完成額同比增長8.8%，較今年首八個月下降2.1個百分點，九月單月增速為1.02%，竣工還在持續修復，具備確定性和持續性，物業管理行業將持續受惠於竣工周期的回歸。

開發投資在偏弱的施工和土成交帶動下繼續下行，2021年首九個月，全國房地產開發投資完成額同比增長8.8%﹐較今年首八個月下降2.1個百分點，九月份單月投資下降3.5%。九月份，對位資金同比下降11%，較上月增速下降了4個百分點，其中內地貸款、自籌資金、個人按揭貸款、定金及預收款增速分別為-25%、-10%、-8%、-10%，分別較上月下降5個百分點、下降9個百分點、增加1個百分點、下降3個百分點，定金及預收款為最主要的資金來源，佔比達到37.4%，來自國內貸款、自籌資金分別佔比12.4%及31.2%，均處於十年以來最低水平；從近期中央和地方的政策表態看來，信貸最緊的時刻已經過去。央行層面可期待按揭貸款和房企信貸的放鬆，地方層面庫存壓力較大的成市也將跟隨哈爾濱，有相關促進需求的措施出台。

風險方面，集中於風險事件的發酵或超出預期、融資環境改善不及預期將帶來風險。不過，回顧之前數個地產周期，政策對板塊估值彈性影響大於業績，板塊估值一般在基本面處於底部時開始提升，伴隨政策寬鬆的預期，而政策己經釋放維穩的信號，信貸層面放鬆可期，第四季度是較好的布局時機，行業整體風險可控，待個別房企風險事件落地後，行業信用格局重構，集中度將進步提升，利好經營穩健、融資成本低、槓桿結構健康的龍頭房企，建議關注優質住宅開發商。另長期看好物業行業未來的發展以及頭部企業的投資機會，建議關注優質物管公司。

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