【星之谷】物業「偷雞出租」爆恐慌 業主自保手冊

2021年10月30日 08:00
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有報道指出,一名業主涉虛報物業屬自住,並向一間大型銀行及按揭證券公司申請8成按揭,其後遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。這宗新聞在「業主界」引起很大迴響,甚至可以稱之為恐慌,有業主特意致函筆者詢問是否所有「偷雞出租」都涉及刑事責任。
最多人問的問題是:「申請高成數按揭一定是自住,但如果自住幾年後,才將單位出租,是否仍有機會負上刑責?」
這項問題關鍵是申請高成數按揭時的「初心」。如果當初單位是打算自住,並申請高達8至9成高成數按揭,惟業主入住一段時間後,因為種種原因丟空,遂把物業「偷雞出租」,這無疑是違約行為,銀行發現後將會追收貸款(call loan)。
值得注意的是,現時出租住宅物業按揭,上限為4成至5成。
【先自住數年後出租 或涉違約】
既然如此,何解上述新聞主角會被廉政公署起訴欺詐罪?筆者不知悉案件內情,但正常而言,如果申請高成數按揭,按證公司(HKMC)及昆士蘭按保(QBE)每年會出信抽樣調查,要求借款人聲明單位是否「自住」,並提供水、電、煤等帳單證明。
如果借款人已經遷離單位,但回覆按證公司時聲稱是「自住」,便有機會涉及詐騙罪。筆者不排除涉案人士在這個情況下被捕。
根據筆者經驗,按證公司每年對高成數按揭單位抽樣調查,並不會涉及所有借款人。但由於每年都會抽樣,供樓30年間被抽中機會並不算低。
【收到按證信件必須誠實回答】
如果收到按證公司抽樣信,務必及時、誠實回覆。指定時間內不回應的話,按證保險公司或採取「call loan」行動,但會給予借款人充足時間將按揭成數降至6成或以下。
另一個較多人問的問題是:「如果收到按證公司信件後,直接回覆單位是出租,不是自住,會有甚麼後果?」首先,很大機會仍然是被銀行「call loan」補至5成按揭。也有機會視乎當時情況酌情處理,例如以當時出租物業的按揭計劃重按,可能影響按揭利率。
此外,「call loan」後也有機會被徵收保費罰款,始終借款人出租時沒有通知銀行,坦白聲明總比講大話欺詐銀行貸款好。
【申請高成數按揭 初心最關鍵】
最後,把高成數按揭單位出租,是詐騙還是違約,很大程度上要視乎當初申請高成數按揭時的初心。如上述所言,如果申請高成數按揭時是打算自住,住了幾年後想轉出租,業主可以主動向原銀行或其他銀行提出轉按,並以「預期出租」作出申請。待銀行批核後才正式把單位出租,就萬無一失了。
在轉按時,銀行將採用最新估價以申請五成按揭,由於樓價年年升值,業主未必需要補錢轉按甚至可能套現,亦可享受按揭回贈,有數萬元現金落袋。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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