【星之谷】物業「偷雞出租」爆恐慌　業主自保手冊

東網電視

有報道指出，一名業主涉虛報物業屬自住，並向一間大型銀行及按揭證券公司申請8成按揭，其後遭廉政公署起訴騙取銀行貸款490萬港元。這宗新聞在「業主界」引起很大迴響，甚至可以稱之為恐慌，有業主特意致函筆者詢問是否所有「偷雞出租」都涉及刑事責任。

最多人問的問題是：「申請高成數按揭一定是自住，但如果自住幾年後，才將單位出租，是否仍有機會負上刑責？」

這項問題關鍵是申請高成數按揭時的「初心」。如果當初單位是打算自住，並申請高達8至9成高成數按揭，惟業主入住一段時間後，因為種種原因丟空，遂把物業「偷雞出租」，這無疑是違約行為，銀行發現後將會追收貸款(call loan)。

值得注意的是，現時出租住宅物業按揭，上限為4成至5成。

【先自住數年後出租　或涉違約】

既然如此，何解上述新聞主角會被廉政公署起訴欺詐罪？筆者不知悉案件內情，但正常而言，如果申請高成數按揭，按證公司(HKMC)及昆士蘭按保(QBE)每年會出信抽樣調查，要求借款人聲明單位是否「自住」，並提供水、電、煤等帳單證明。

如果借款人已經遷離單位，但回覆按證公司時聲稱是「自住」，便有機會涉及詐騙罪。筆者不排除涉案人士在這個情況下被捕。

根據筆者經驗，按證公司每年對高成數按揭單位抽樣調查，並不會涉及所有借款人。但由於每年都會抽樣，供樓30年間被抽中機會並不算低。

【收到按證信件必須誠實回答】

如果收到按證公司抽樣信，務必及時、誠實回覆。指定時間內不回應的話，按證保險公司或採取「call loan」行動，但會給予借款人充足時間將按揭成數降至6成或以下。

另一個較多人問的問題是：「如果收到按證公司信件後，直接回覆單位是出租，不是自住，會有甚麼後果？」首先，很大機會仍然是被銀行「call loan」補至5成按揭。也有機會視乎當時情況酌情處理，例如以當時出租物業的按揭計劃重按，可能影響按揭利率。

此外，「call loan」後也有機會被徵收保費罰款，始終借款人出租時沒有通知銀行，坦白聲明總比講大話欺詐銀行貸款好。

【申請高成數按揭　初心最關鍵】

最後，把高成數按揭單位出租，是詐騙還是違約，很大程度上要視乎當初申請高成數按揭時的初心。如上述所言，如果申請高成數按揭時是打算自住，住了幾年後想轉出租，業主可以主動向原銀行或其他銀行提出轉按，並以「預期出租」作出申請。待銀行批核後才正式把單位出租，就萬無一失了。

在轉按時，銀行將採用最新估價以申請五成按揭，由於樓價年年升值，業主未必需要補錢轉按甚至可能套現，亦可享受按揭回贈，有數萬元現金落袋。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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