【星之谷】掃大灣區樓再買港樓 按揭爆中伏位

2021年11月20日 08:00
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港人移民是近年趨勢,目的地除了英國這些熱門地方,有人選擇到大灣區置業,不少本地銀行亦推出有關按揭計劃,但原來貿貿然在本地銀行申請按揭買大灣區樓,往後在香港買樓時,按揭將會受到影響。
以往港人買內地樓,一般會全額支付或經國內銀行申請按揭,利率約5%以上;本地銀行近年推出的大灣區按揭,利率則約3%,甚具吸引力。
不過,無論買大灣區樓或外國樓,如果經本地銀行申請按揭,有關貸款紀錄都會被註入環聯信貸資料庫(TransUnion),並計入按揭(Mortgage count),這對於往後有意在港上車的準業主而言,無疑是一個伏。
換言之,未來再買香港樓,就算是自住,都有機會被視為有按揭在身,按揭成數6成或以下須扣減1成;8成至9成高成數按揭雖然毋須扣減,但就算是首置人士都需要通過嚴峻的壓力測試,亦會被加徵按揭保費。
【入息要求加辣 按揭保費增】
舉一個具體例子。首置客申請高成數按揭時,大部分銀行都可以豁免其壓力測試,僅要求每月供款不超過入息50%。但經本地銀行申請按揭再買大灣區樓後,再以首置客身份買香港樓時,則必須要通過壓力測試。
首先,7成以上按揭貸款,壓力測試前、後的供款與入息比率(DSR)上限分別會降至35%及45%——即每月總供款不能超過入息35%;加息3個百分點後不得超過45%,入息要求大幅上升。
其次,按揭保險費亦會被加徵。以800萬元物業、申請9成按揭為例,如果本身沒有其他按揭在身,保費為按揭貸款額5%,並享有6折至65折優惠;有其他按揭在身的話,保費便增至5.29%,兩者相差近20,880元。
故此,如果在香港未買樓自住,想先買大灣區物業,應盡量避免在本地銀行申請按揭,以免影響日後借款能力。
【免礙借款能力 可考慮內銀】
有人或會問:「如果海外物業按揭被分類為私人貸款,而不是抵押貸款,以上問題能否避免」?答案是要視乎按揭成數。若果在本地買樓並申請高成數按揭,有關大灣區物業貸款不論是按揭還是私人貸款,按證公司一律視為「有按揭在身」。
即使海外按揭沒有註入環聯,但銀行出糧戶口仍會顯示每月供款,按證公司得悉後,便需要申請人提交有關貸款文件,從而知悉是海外物業相關,無分貸款名目,一律視為按揭。
除了大灣區樓,買外國樓亦會面對這個問題,譬如香港人買英國樓,並在本地銀行的英國分行申請按揭,都有機會註入環聯;買本地車位或工商舖道理亦相同,準業主申請按揭前宜問清楚銀行。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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