黃詠欣：有樓按在身　不適合當按揭擔保人？

早前分享過，如果擔保人有樓按在身，要做高成數按揭會比較複雜，特別是供款佔入息比率要求會大增。近日，接到客戶的求助，原本以為只要找到一個擔保人的入息與客戶本人加起來，夠通過基本壓力測試要求便沒問題，「大安旨意」立即入市，自行到銀行做按揭時才發現出問題。

經了解後，發現客戶本身入息有約2.5萬元，而擔保人入息有約10萬元，客戶買入約800萬元的單位，計劃做80%按揭，年期30年，在加息3厘壓力測試後，家庭入息多於6.2萬元便可。單看表面數字，客戶連同擔保人入息是足夠的。

不過，最棘手的是擔保人本身有樓按在身，按揭成數要扣減10%，也即是說銀行最高只借50%，高於50%的部分要做按揭保險，而當按揭保險計劃下貸款額多於樓價的20%，即70%以上的按揭成數，每月供款便不能多於入息的35%，同時，在加息3厘的壓力測試下，每月供款不能多於入息的45%。

以客戶的個案作例子的話，擔保人本身每月供款約2萬元。而客戶買入樓價800萬元物業，年期30年，以H按鎖息上限2.5%作計算，客戶連同擔保人每月入息要有約14.9萬元才能通過壓力測試。是以客戶如要通過審批，可能要找其他擔保人，抑或是再加多一位擔保人才可。

同時要注意，由於客戶本身入息不足以支持每月供款，按保公司有可能要求其擔保人變為共同借款人，而且好大機會要報稱同住，如擔保人有樓按在身，要有合理原因說服按保公司相信物業為自住用途。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣