【星之谷】租約細節「露餡」 按揭申請觸礁

2021年12月11日 08:00
東網電視
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不少本地物業投資者都買過連租約物業,由於按揭成數最多5成,毋須驚動按證公司批出高成數按揭,一般銀行審批都沒有「大伏」。然而,這類按揭申請需要呈交租約予銀行,有時候租約稍有一、兩項細節惹起懷疑,便有機會令按揭審批觸礁。
近期客人Dennis(化名)擬買入一層連租約物業,並提交賣家現有租約予銀行參考,然而這份租約有兩處地方引起銀行注意。
第一、租客是以公司名稱註冊,而公司本身是一間中醫診所。
第二、租約寫明「如果退租,租客需要把單位還原」。
這兩處地方觸動銀行懷疑單位是由住宅改建成中醫診所,不單改變土地用途,更可能涉及結構性改動,遂要求上門驗樓。結果一如銀行所料,單位真的是改變了用途,按揭當然是拒批,Dennis隨即冒出一身冷汗,即時向筆者尋求解決辦法。
事實上,物業改變用途有時候亦可以獲得銀行批出按揭。以唐樓單位為例,有些樓宇的地契未有寫明用途,所以申請按揭時銀行制肘不多;但如果地契寫明是住宅用途,但卻被租客改建成「樓上舖」,大部分大型銀行都不會受理按揭申請,只有個別中小型銀行願意沾手,但利率較高,並會要求驗樓。
【租約須如實呈交銀行】
有人會問,連租約物業向銀行申請按揭時,能否避開提交租約?遺憾地,由於臨約上會列明有關租賃資料,故此一定要提交租約。假如有關單位是以「交吉」方式買入,基於臨約上沒有列明連租約,便毋須提供有關租約。但要留意,銀行在成交前有機會驗樓,如單位原本租作商業用途亦會現形。這情況下,必須在驗樓前清空至交吉狀態。
除此之外,如果驗樓時發現單位遭到改建,不同銀行有不同處理方法。如果不涉及結構性改動,有些銀行需要借款人簽承諾書還原單位,按揭才會放款;亦有些銀行會估算單位還原費用並在貸款額內扣減。
此外,很多大型公司會提供員工宿舍,有關租約都是由公司簽署。若果業主將單位易手,而銀行見到租約上有公司名稱,大型銀行都需要確定單位沒有改變用途,驗樓機會頗高。另外,買這些連租約物業前,通常都需要賣方同意安排驗樓。
【「A1」室惹劏房懷疑】
另一個筆者想分享的連租約「出事」個案,是租約上有關單位地址出現「A1室」、「B2室」這些字眼,銀行接到這些按揭申請後,便會懷疑是劏房,一經查核後很容易發現大廈根本沒有「A1室」,只有「A室」,驗樓勢在必行。值得注意的是,大銀行肯定不會提供劏房按揭,僅個別中小型銀行受理,利息也比市場高。
最後提醒,很多人有種錯覺以為香港有些舊樓可以「商住」(residential-cum-commercial)。其實,香港沒有單位既可商用也可居住。所謂「商住」是指一些混合式舊樓——1樓至3樓屬非住宅用途,3樓以上則屬住宅用途。如果有意買3樓以上住宅,然後改為商業用途,大型銀行都不會批出按揭。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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