美快加息無損置業部署 宿敵樓市火辣港樓獨憔悴

2021年12月16日 21:55
東網電視
更多新聞短片
美國聯儲局宣布進一步縮減資產購買規模,未來或將開始加息周期,市民置業部署轉趨謹慎。經絡按揭轉介「2022年置業意向調查」結果顯示,近五成受訪者對來年入市或投資部署維持不變。在持有物業市民中,約九成仍有按揭在身,近三成半考慮加息前加按或轉按。
美國明年或加息,本港銀行體系流動性充裕,港元匯率及拆息穩定。香港銀行按兵不動,滙豐銀行宣布最優惠利率將維持不變,保留在目前5厘的水平。現時香港銀行體系結餘由高位回落近兩成至3,800億元水平,仍然「水頭充足」,金管局將增發400億元外匯基金票據。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為,該局此舉主要是為應對聯儲局縮減買債行動,吸納部分市場流動性,以穩定港元匯價。
調查結果顯示,逾五成受訪者明年的置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」,「考慮置業」和「考慮換樓」的受訪者分別僅15.4%及13.4%。考慮置業的市民中,逾85%考慮購入本地住宅物業。在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中,近四成會將資金投放股票市場,逾兩成半會先儲蓄不作任何投資。
曹德明指出,不論有意置業或考慮換樓之人士,可承做按揭成數仍為其主要考慮因素之一。數據顯示,大部分人打算以高成數按揭入市,而在新按保措施的幫助下,相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。
展望明年樓市發展,他預計,本港樓市將在加息無期、疫情受控、通關在即、經濟復甦等利好因素支持下,樓市「穩中求勝」,樓價有望升3至5%,並料現樓及樓花按揭宗數升近一成。在樂觀預期下,他相信部分業主或把握低息尾班車,在加息前轉按並鎖定低息,料未來新取用按揭及轉按的金額與宗數仍有5至10%上調空間。
雖然本港樓市未見太多風險,不過一直被視為競爭對手的新加坡卻樓市火熱,不但住宅市場需要加碼調控,就連商廈租金也有勢超越香港。有分析形容,這凸顯香港的國際金融中心地位正在褪色。
新加坡於周三深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施,即日起購買住宅房產的額外買家印花稅(ABSD)調高5至15個百分點,其中購買第二套房產的新加坡公民買家須支付的ABSD亦由12%調高至17%,永久居民購買第二套房的ABSD從15%調高至25%。外國買家須支付的ABSD則由20%一律調高至30%;而企業須支付的ABSD則從25%調高至35%。當局同時又收緊總償債比率。
儘管受到新冠肺炎疫情的影響,當地私人住宅及「組屋」(政府資助房屋)轉售市場一直活躍,自去年首季度以來,私宅價格上漲約9%,「組屋」轉售價在經歷了6年跌幅後也大幅回升,自去年首季累升約15%。國際房地產顧問公司萊坊的《全球樓價指數》顯示,今年第三季全球樓價平均上升9.4%,其中新加坡樓價按年升7.5%,而香港樓價僅升3.8%。
事實上,據日本森紀念基金會(Mori Memorial Foundation)早前公布的「2021全球城市實力指數」,今年香港首次跌出「全球最具吸引力城市」首10名,排名降至第13位。數據亦顯示,今年已有47個境外跨國公司的總部撤離香港,主要來自美國、日本和法國等國,其中包括6家全球銀行及4家資產管理公司。
摩根士丹利的研究報告亦指出,從歷史估值角度看,香港的地產股估值雖然顯得便宜,惟料該板塊明年的基本因素將會惡化,預計將呈價量齊跌,使加息亦無助改變跌勢,預計明年港樓市成交量跌5至15%,樓價則跌2%。