美快加息無損置業部署　宿敵樓市火辣港樓獨憔悴

美國聯儲局宣布進一步縮減資產購買規模，未來或將開始加息周期，市民置業部署轉趨謹慎。經絡按揭轉介「2022年置業意向調查」結果顯示，近五成受訪者對來年入市或投資部署維持不變。在持有物業市民中，約九成仍有按揭在身，近三成半考慮加息前加按或轉按。

美國明年或加息，本港銀行體系流動性充裕，港元匯率及拆息穩定。香港銀行按兵不動，滙豐銀行宣布最優惠利率將維持不變，保留在目前5厘的水平。現時香港銀行體系結餘由高位回落近兩成至3,800億元水平，仍然「水頭充足」，金管局將增發400億元外匯基金票據。經絡按揭轉介首席副總裁曹德明認為，該局此舉主要是為應對聯儲局縮減買債行動，吸納部分市場流動性，以穩定港元匯價。

調查結果顯示，逾五成受訪者明年的置業部署為「靜觀其變或先按兵不動」，「考慮置業」和「考慮換樓」的受訪者分別僅15.4%及13.4%。考慮置業的市民中，逾85%考慮購入本地住宅物業。在靜觀其變以及沒有置業打算的市民中，近四成會將資金投放股票市場，逾兩成半會先儲蓄不作任何投資。

曹德明指出，不論有意置業或考慮換樓之人士，可承做按揭成數仍為其主要考慮因素之一。數據顯示，大部分人打算以高成數按揭入市，而在新按保措施的幫助下，相信未來高成數按揭的比例仍會保持高企。

展望明年樓市發展，他預計，本港樓市將在加息無期、疫情受控、通關在即、經濟復甦等利好因素支持下，樓市「穩中求勝」，樓價有望升3至5%，並料現樓及樓花按揭宗數升近一成。在樂觀預期下，他相信部分業主或把握低息尾班車，在加息前轉按並鎖定低息，料未來新取用按揭及轉按的金額與宗數仍有5至10%上調空間。

雖然本港樓市未見太多風險，不過一直被視為競爭對手的新加坡卻樓市火熱，不但住宅市場需要加碼調控，就連商廈租金也有勢超越香港。有分析形容，這凸顯香港的國際金融中心地位正在褪色。

新加坡於周三深夜宣布推出最新一輪房地產降溫措施，即日起購買住宅房產的額外買家印花稅（ABSD）調高5至15個百分點，其中購買第二套房產的新加坡公民買家須支付的ABSD亦由12%調高至17%，永久居民購買第二套房的ABSD從15%調高至25%。外國買家須支付的ABSD則由20%一律調高至30%；而企業須支付的ABSD則從25%調高至35%。當局同時又收緊總償債比率。

儘管受到新冠肺炎疫情的影響，當地私人住宅及「組屋」（政府資助房屋）轉售市場一直活躍，自去年首季度以來，私宅價格上漲約9%，「組屋」轉售價在經歷了6年跌幅後也大幅回升，自去年首季累升約15%。國際房地產顧問公司萊坊的《全球樓價指數》顯示，今年第三季全球樓價平均上升9.4%，其中新加坡樓價按年升7.5%，而香港樓價僅升3.8%。

事實上，據日本森紀念基金會（Mori Memorial Foundation）早前公布的「2021全球城市實力指數」，今年香港首次跌出「全球最具吸引力城市」首10名，排名降至第13位。數據亦顯示，今年已有47個境外跨國公司的總部撤離香港，主要來自美國、日本和法國等國，其中包括6家全球銀行及4家資產管理公司。

摩根士丹利的研究報告亦指出，從歷史估值角度看，香港的地產股估值雖然顯得便宜，惟料該板塊明年的基本因素將會惡化，預計將呈價量齊跌，使加息亦無助改變跌勢，預計明年港樓市成交量跌5至15%，樓價則跌2%。