【星之谷】「筍盤」難申請按揭？拆解銀行兩大猜疑位

東網電視

有時候，在市場上物色到「筍盤」，準買家還是不要開心得太早，原因是估價過低的話，銀行及按揭保險公司會嚴格審視，申請按揭隨時會失敗收場，當中有兩大猜疑位值得準買家注意，不得不提防。

話說最近阿Ann(化名)物色到一個急轉讓「筍盤」，業主不知是甚麼原因趕着離開香港移民加拿大，以低市價17%大劈價出讓。她一邊因為執到「筍盤」而暗暗自喜，另一邊則開始擔心按揭問題。

【移民盤低價出讓　銀行質疑】

原來，在預備買入這個單位前，阿Ann到某大型銀行查詢按揭，該銀行說由於物業成交價低於估值超過15%，直言受理按揭難度頗高。

其後她到其他規模較細的中小型銀行查詢，總算有銀行接受以該成交價計算按揭成數。但該銀行職員亦提醒，由於阿Ann層物業要申請高成數按揭，就算銀行「開綠燈」，還有按揭保險公司一關要過。

其後阿Ann致電按揭保險公司說出情況，按揭保險公司建議要求賣家書面聲明解釋低於市價放盤原因是移民。

當然，阿Ann成功說服賣家簽署這份聲明，但她感到不服氣的是，為甚麼物業不能低於市價買入？銀行及按揭保險公司考慮又是甚麼？

【猜疑位一：內部轉讓】

其實，銀行主要有兩大猜疑位。首先，如果物業過分低於市價，銀行認為有「內部轉讓」之嫌，甚至會懷疑是「送契」，萬一賣家在5年內破產，債權人有權向新業主(即阿Ann)追討物業業權，故此令銀行感到風險頗高，不太願意承造按揭。

「過分低於市價」這句其實可以很主觀，一般來說，買賣價低於市價20%以上，銀行會認為「送契」風險高，按揭也會難批。但阿Ann個案只是低於15%即被拒，反映該大型銀行保守程度非常高。

若果是申請高成數按揭的話，按揭保險公司考慮和銀行相若——對於過分低於市價物業會有保留。故此，阿Ann的個案中，按揭保險公司建議要求賣家簽署聲明解釋也是合理做法。

【猜疑位二：枱底定價】

除「送契」憂慮外，銀行第二個擔心地方是「枱底定價」。阿Ann物業買入價正正是900萬元尾。在銀行角度，如果市價是1,000萬元以上，而買入價是1,000萬元以下，不免會懷疑雙方有機會「枱面」一個價格、「枱底」另一個價格，最終是便利買家能夠申請8成按揭。

之前有新聞報道，賣家本身出售單位時叫價1,000萬元以上，然而為了讓買家順利申請8成按揭，故此把合約價定為1,000萬元，餘額由買方於「枱底」繳付。這種做法涉及虛假文書，一經定罪有刑事責任。故此，銀行及按揭保險公司對於這個價位的物業態度審慎亦有道理。

阿Ann故事寓意是，如果找到「筍盤」，不要覺得自己中大獎而趕着簽臨約，需要先到銀行查詢按揭是否「冇伏」，尤其是樓價比市價低超過15%，或樓價在1,000萬元邊緣徘徊的物業。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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