【向世界錢進】英樓價升勢未了 專家教買315萬以下物業

2022年01月09日 20:57
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英國獨立屋及半獨立屋前景看高一線,料續受惠於移民及當地首置需求旺盛。
自英國國民(海外)護照(BNO)「5+1」途徑移民英國計劃去年接受申請,香港人購買英國物業移居當地成為熱門話題。同時,英國住宅樓價升勢強勁,個別地區如利物浦、倫敦名校區金斯頓(Kingston)及巴內特(Barnet),更按年升逾一成。展望今年,樓價走勢會否更上一層樓?
英國房地產網站Zoopla上月下旬公布的資料顯示,截至去年11月,英國物業價格按年錄得平均7.1%升幅,較2020年同期的3.9%按年升幅,高出接近一倍。其中,以北部城市的升勢較為凌厲,例如利物浦錄得10.7%升幅,排名第一,而深受港人熱愛的曼徹斯特,亦上升8.5%,排名第二。
星之谷移民及海外房地產顧問董事總經理莊鈺洪表示,北部城市樓價去年跑出,主因這些地點樓價相對便宜,平均樓價只是倫敦一半,入場門檻低,吸引不少投資者及自用的買家入貨。至於倫敦樓價則大幅落後大市,同期只錄得2.4%升幅,甚至比2020年的3.2%升幅還要低。
他表示,疫情後很多企業都讓員工在家工作,令打工仔重新審視居住成本效益,不少人移居至倫敦周邊地區,以更便宜的價錢取得更大的居住空間。同時,不少企業將倫敦總部外移,以節省營運成本,進一步加速人口流動。根據會計師行羅兵咸永道估計,去年倫敦人口將因居民外移而導致30年來首次出現負增長,影響樓市需求。儘管如此,倫敦名校區如Kingston及Barnet等,住宅需求依然非常熾熱,個別小區按年升幅超過10%,可謂支撐着整個倫敦樓市。
從物業類型來看,他續指,獨立屋及半獨立屋價格在去年上半年跑出,但隨着下半年疫情緩和,城市重新開通,分層單位價格出現追落後的情況。
踏入2022年,莊氏預計英國樓價在需求持續下仍會增長,但步伐可能會較2021年放緩,而買家也需留意兩個主要因素,包括變種病毒會否引發另一波疫情,以致影響經濟及買家入市意欲。此外,通脹升溫或會加快央行加息步伐。英倫銀行近日將基準利率由0.1厘的歷史低位上調至0.25厘,如果能源及物價進一步升溫,料2022年或會繼續加息,令新做按揭成本上升,繼而有機會為熾熱的樓市稍為降溫。
至於從物業類型分析,獨立屋及半獨立屋將仍受惠於移民及英國當地首置需求旺盛,尤其是30萬英鎊(約315萬港元)以下的小屋,升值潛力可看高一線。分層單位方面,他相信均值回歸的投資定律,經濟重鎮例如曼徹斯特及伯明翰等,當疫情緩和經濟重啟,打工仔及學生租務市場剛性需求亦將會重臨,從投資角度看亦可以考慮。
去年英國物業市場成交活躍,於首3季錄得超過1,500萬宗成交,是自2007年以來的新高,總成交金額超過4,700億英鎊(約4.93萬億港元),比2020年多出950億英鎊(約9,970億港元)。
英國政府推出BNO「5+1」計劃後,香港人買英國樓的個案激增。他觀察到不論自住或放租,英國住宅物業按揭申請宗數均有增加。
按揭方面,去年港人投資偏好按揭成數愈高愈好,有九成港人選擇借盡英國樓的最高75%按揭。當中,有七成人選擇只還利息(Interest Only)的供款方式,一來可以槓桿作投資,二來可每月增加現金流。另外,貸款人亦喜歡借得愈長愈好的選擇,有銀行提供最長35年供款年期,最高可到申請人85歲,令需要歸還本金的期限更有靈活性。年期長短與供款方式成為按揭申請者選擇哪間銀行的重要考慮因素。
●能源費升返疫前 勢續上漲
移民後的生活成本不容小覷,除了膳食、交通等日常開支,英國能源費和市政稅也不算是一筆小數目。
為應對全球天然氣成本上漲,英國能源監管機構Ofgem在去年10月調高了標準能源價格上限,從每年1,138英鎊(約1.19萬港元)增加至1,277英鎊(約1.34萬港元),目前能源價格上限已重回2019年新冠肺炎疫情爆發前水平。
當局每年會審視兩次能源價格上限,預期在今年2月會公布新的能源價格上限審查結果,倘有變動將於4月份實施。有研究機構警告,英國今年能源費用較大機會繼續上漲,在英國居住應做好能源費用增加的預算。
此外,住在英國每年需要向市政府支付市政稅,金額由市政府制訂,並用於提供社區服務和改善公共設施,例如垃圾收集、街道照明、道路維護、運作學校及圖書館等,每個住戶要繳交的市政稅每年約1,400至2,000英鎊(約1.46萬至2.09萬港元)不等,並可以分10期或12期來支付。
英國智庫財政研究院(IFS)表示,根據政府預算,每年最少需要增加3.6%市政稅才能維持疫情前服務水平。而到2024至2025年度,市政稅更有機會要增加5%,才能應付額外的服務成本上升和需求增加。
業界亦憂慮,隨着地區服務面臨愈來愈大的財政壓力,依靠市政稅收入未必可有效應對,英國政府亦不可能不斷增加向地方議會的撥款,使用在社區服務的資源仍需要更有效的分配。