【星之谷】孖展炒股累按揭　入息上限「爆錶」

20220122
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    香港人喜歡炒股，近年更由炒港股伸延至炒美股，甚至借孖展博取最大利潤。但殊不知原來買樓申請按揭時，孖展息須計入每月供款與入息比率以及壓力測試，有股票投資者買樓時險些失預算。
    Samson(化名)近年開始沾手股票，由港股征戰美股屢有斬獲，預備將部分收益用作首期買一層住宅。本來有正職的他，月入都足夠通過入息要求及壓力測試，但正正是因為他利用銀行出糧戶口進行槓桿炒賣股票，申請按揭即出事。
    原來Samson很多時候短線操作股票時，都採用較高孖展比率，簡單而言是借錢買入股票提升回報率。近月他的股票倉孖展貸款餘額平均約200萬元，年利率為3%，還息不還本，每月利息約5,000元。
    【孖展息計供款與入息比率】
    這筆5,000元孖展利息，銀行需要計入按揭供款與入息比率(Debt-servicing Ratio，DSR)——問題來了，銀行進行壓力測試(利率在現水平加3個百分點)時，Samson這筆孖展利率將會倍增至6%計算，每月「假設性」孖展還款額突然飇升至10,000元，令Samson「爆了壓測」，因而未能借足按揭成數。
    雖然，股票發放股息亦可計算作供樓入息，惟Samson投資組合以科技股為主，派息微不足道；其次是「實股」股息才能計入息，孖展持股股息不計算在內。
    【股票平台孖展貸款須聲明】
    Samson曾嘗試去不同銀行申請按揭，惟所有銀行都是以相同方法計算供款與入息比率，無法找到一間「鬆手」銀行。最終他把心一橫，還清孖展貸款，按揭才終極過關。
    有人會問：「如果不是經銀行出糧戶口孖展炒賣，是否可以避開孖展息計入供款？」答案是不能，就算以其他網上股票平台進行，孖展紀錄未有在銀行月結單上顯示，申請人亦應該因應銀行要求聲明在其他股票平台有沒有貸款，未如實申報便是虛假聲明，要負上刑事責任。
    結論是，如果本身是股票投資愛好者，先要整理好孖展債務，從而計算出自己入息是否能夠通過壓力測試，才好簽署臨約買樓及申請按揭。
    作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
    星之谷網址：https://starpagency.com/