【星之谷】孖展炒股累按揭 入息上限「爆錶」

2022年01月22日 08:00
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香港人喜歡炒股,近年更由炒港股伸延至炒美股,甚至借孖展博取最大利潤。但殊不知原來買樓申請按揭時,孖展息須計入每月供款與入息比率以及壓力測試,有股票投資者買樓時險些失預算。
Samson(化名)近年開始沾手股票,由港股征戰美股屢有斬獲,預備將部分收益用作首期買一層住宅。本來有正職的他,月入都足夠通過入息要求及壓力測試,但正正是因為他利用銀行出糧戶口進行槓桿炒賣股票,申請按揭即出事。
原來Samson很多時候短線操作股票時,都採用較高孖展比率,簡單而言是借錢買入股票提升回報率。近月他的股票倉孖展貸款餘額平均約200萬元,年利率為3%,還息不還本,每月利息約5,000元。
【孖展息計供款與入息比率】
這筆5,000元孖展利息,銀行需要計入按揭供款與入息比率(Debt-servicing Ratio,DSR)——問題來了,銀行進行壓力測試(利率在現水平加3個百分點)時,Samson這筆孖展利率將會倍增至6%計算,每月「假設性」孖展還款額突然飇升至10,000元,令Samson「爆了壓測」,因而未能借足按揭成數。
雖然,股票發放股息亦可計算作供樓入息,惟Samson投資組合以科技股為主,派息微不足道;其次是「實股」股息才能計入息,孖展持股股息不計算在內。
【股票平台孖展貸款須聲明】
Samson曾嘗試去不同銀行申請按揭,惟所有銀行都是以相同方法計算供款與入息比率,無法找到一間「鬆手」銀行。最終他把心一橫,還清孖展貸款,按揭才終極過關。
有人會問:「如果不是經銀行出糧戶口孖展炒賣,是否可以避開孖展息計入供款?」答案是不能,就算以其他網上股票平台進行,孖展紀錄未有在銀行月結單上顯示,申請人亦應該因應銀行要求聲明在其他股票平台有沒有貸款,未如實申報便是虛假聲明,要負上刑事責任。
結論是,如果本身是股票投資愛好者,先要整理好孖展債務,從而計算出自己入息是否能夠通過壓力測試,才好簽署臨約買樓及申請按揭。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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