東方日報B1:港樓全方位響警 新盤二手「疫」堪憂

2022年01月31日 00:01
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香港疫情轉壞,為樓市「送牛迎虎」敲響警號!
今天雖是牛年最後一日,惟市面上洋溢氣氛欠奉,香港疫情急速轉壞,為樓市「送牛迎虎」敲響警號!第5波疫情擴散下,新盤市場受壓,交投量因而大減。本報統計,1月份新盤成交量僅暫錄約680宗,不但較上月約850宗下跌約20%,連跌兩個月之餘,更屬2020年12月以來的逾一年新低。
疫情窒礙部分發展商的推盤部署。本月全月一手市場僅有一個單幢全新樓盤推出,欠缺大型項目供應下,交投量明顯放緩。
上述恒基地產(00012)與市建局合作發展的長沙灣映築成焦點,月內首輪及次輪銷售均迅速沽清,累售204伙,佔整個項目的337伙逾六成,更為1月份整體新盤成交量貢獻逾三成,吸金逾15.1億元。
至於跨年開售的新鴻基地產(00016)的港鐵元朗站上蓋住宅項目The YOHO Hub,受惠本月初次輪銷售理想銷情,全月累計賣出約152伙,交投量位列第二位,單月成交金額約15.8億元。
而提供全開放式單位益兆集團控股及俊和發展集團旗下的旺角雋薈於月初起開售,迄今亦已沽出約45伙,佔全盤120伙的38%,已為月內交投量第三多的新盤。
該盤26樓E室,實用面積160方呎,連69方呎天台,期內以494.3萬元沽出,呎價約30,894元刷新項目紀錄。
事實上,無大型全新盤開售下,部分新盤餘貨本月銷情不俗。新地的屯門御海灣II已屆現樓,月內共上載3張銷售安排推售單位,合共售出31伙。包括於過去周末沽的1座21樓D室,實用面積501方呎,三房間隔,售價1,121.17萬元,呎價約22,379元。
由信和置業(00083)及嘉里建設(00683)等發展的香港仔黃竹坑站港島南岸第2期揚海,本月亦錄得27宗成交。當中,項目一伙頂層特色戶以約1.39億元沽出,呎價約75,216元創區內及鴨脷洲分層單位新高。
此外,本月新盤交投下跌,取消交易個案反而錄得按月上升,其中新世界發展(00017)的沙田大圍站上蓋柏傲莊III錄得約22宗最多。
據一手成交紀錄冊,該盤自公布拆卸重建後,由去年8月至今已錄153宗終止買賣,佔售出單位845伙約18%,涉及總成交金額逾24.5億元。
新增個案包括1B座46樓A室,實用面積765方呎,三房間隔,原本於去年6月以1,850.1萬元成交,當時呎價約24,184元,惟交易現已終止。
另有購入納米單位的買家「縮沙」。宏安地產(01243)旗下的青衣薈藍,位於18樓A10室的開放式單位,實用面積203方呎,原本於本月22日以518.8萬元售出,呎價約25,557元,惟上述交易於簽訂臨時買賣合約後再未有進展,料買家已取消交易。
根據統計,1月整體新盤市場錄約57宗取消或終止交易個案,較上月約35宗急增約63%,涉及總銷售金額高達7.2億元,相關宗數屬去年8月後、5個月以來按月高位。
二手市場同惹憂,發展局去年底公布,本季有一幅屯門住宅用地以招標形式推出,將加入「限呎」條款,規定單位最細面積為280方呎。當局同時表示,相信未來數年透過政府及港鐵賣地,面積少於200方呎的「納米樓」將會絕迹香港。到底納米樓會否因此而被趕絕?香港納米樓又是否如此充滿危機?有分析認為,銀行取態及就業情況才是關鍵。
差餉物業估價署資料顯示,過去5年新落成的私營房屋中,280方呎以下單位佔13%。「其實要講爆煲,幾時輪到納米樓?」有業內消息人士直言,「納米樓因為銀碼細,即使借到盡九成,銀行都只係借出兩百幾、三百萬,就算買家後來供唔起,銀行蝕極都有個譜。」即使是近月的銀主盤拍賣,旺角半新盤逸新一個182方呎單位,也以371萬元拍出,僅低市價4%。
惟買納米樓亦非全無隱憂,「龍床盤」屯門菁雋在3大銀行:滙豐、恒生及中銀香港在網上「估唔到價」。事實上,該盤開賣時市場就已傳出滙恒兩家大行停做樓花按揭。究其原因,市場大多認為,與樓盤呎數大小無關,卻是預警樓價向下的信號。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示,近期樓市成交價低於銀行估價的情況有所增加,或令銀行估價更趨向保守,更有甚者,可能預示樓價將會向下。即使樓價將會下跌,但香港「走數」比率低,去年11月拖欠超過3個月的比率僅約0.03%。所以無論呎數大小,對於銀行而言,承做按揭是低風險業務,相信銀行不會「有生意唔做」,亦甚少聽聞銀行因納米樓而拒絕承按。
差餉物業估價署上周公布的臨時數據顯示,私宅售價指數雖去年全年漲約3.32%,但按月計已連跌3個月。曹氏續指,面對美國加息周期即將殺到,雖然香港銀行同業拆息(HIBOR)向上幅度仍不大,惟成交價低於銀行估價的情況頻現,後市缺乏承接力,買家對樓市觀望是可理解的。他料今年首季按揭貸款,無論宗數和金額都將趨向下跌。
同時,去年雖持續受惠放寬按保樓價上限措施,但據本報統計,銀碼介乎601萬至800萬元物業,以及801萬至1,000萬元物業交投均增近一成而已,且增幅已顯著回落。回看2020年成交價801萬至1,000萬元的中價二手私人住宅交投量則急升六成;601萬至800萬元物業成交按年亦大增48%,一度令市場震驚。
在「新按保」下,中價樓按揭成數加到八至九成,且交投激增,該計劃會否成為樓市爆煲「催化劑」?曹氏指,按保計劃給予買家的額外按揭成數以保險形式由按保公司「包底」,該部分風險並非由銀行承擔。
實際數字上,統計亦顯示,平均按揭貸款金額最新為500萬元以上,維持歷史新高水平,反映買家對高成數按揭有一定需求,同時亦反映細價樓按揭佔比仍未足以動搖市場。
論到香港樓市距離爆煲有多遠,曹氏稱,除非本港失業率上升,以致更多人「供唔起樓」,同一時間樓價下滑,再加上加息因素,才會導致樓市出現危機。