【星之谷】傢俬礙高成數按揭 首期負擔飆1.5倍

2022年02月05日 08:00
東網電視
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眾所周知,樓價1,000萬元可以申請8成按揭。但「樓價」是以臨約上總成交價為準,除了本身層住宅價值以外,也包括單位內家電及傢俬總值。若果漠視後者,在申請按揭時隨時大失預算,令首期負擔飆升1.5倍。
Tom(化名)有意買入一層價值1,000萬元之住宅,剛好可以申請8成按揭,首期為200萬元。他到單位實地視察時,發現屋內有些很不錯的家電及傢俬,如果搬搬抬抬隨時損毀,遂向原業主提出倒不如由他接收,自己之後亦不用特別添置太多新家具。
原業主見Tom頗有誠意,決定出售這些家電及傢俬之餘,再給予一個特別折扣,Tom只需再斥約10萬元買入,臨約上顯示單位價格為1,000萬元,再加上家電及傢俬10萬元,總成交價為1,010萬元。
【突多付300萬元首期】
問題來了,由於銀行只會按臨約總成交價審批按揭,1,010萬元已經「超標」,最高只可以申請5成按揭,須繳付首期505萬元,較Tom原先準備的200萬元首期多出1.5倍,大失預算。
因此,Tom向原業主陳情在申請按揭時遇到困難,希望取消購買家電及傢俬之交易,並重新定立買賣合約,將總成交價降至1,000萬元。但弊在銀行因為交易已經「見光」,不肯接受總成交價更改。
Tom亦發現自己未能轉去其他銀行申請8成按揭,原因是向第一間銀行申請高成數按揭時,有關資料已送至按揭保險公司手上,同樣已經「見光」;而無論轉去任何銀行,都要經按揭保險公司再批出高成數按揭,等於避無可避。
【「枱底交易」有違法之嫌】
如果時光可以倒流,Tom或者會要求原業主將有關家電及傢俬分開處理——即10萬元款項不寫在臨約中,只寫樓價1,000萬元,好讓他容易申請高成數按揭。
但Tom不知道的是,買賣交易中任何室內附加物件,如未有清楚寫在臨約上,而是透過「枱底交易」的話,一旦被稅局發現將有瞞稅之嫌;被銀行發現則有欺詐按揭之嫌,有機會涉及刑事而被捕。
「枱底交易」還有另一重風險。假如Tom本身以1,000萬元買入層住宅並繳付10%「大訂」(即100萬元),「枱底」再付10萬元購買家電及傢俬。假設原業主最終取消物業交易,只需退回100萬元「大訂」,但出售家電及傢俬所收取的10萬元毋須退回,Tom只能全數接收這些家具。
【臨約條款清晰最穩陣】
所以,準業主買入單位時,若想再購入原家電及傢俬,無論如何還是需要寫入臨約內,同時要清楚明白有關家電及傢俬交易容易令按揭失預算,購買前必須深思熟慮。
至於經紀佣金方面,縱然樓價是1,000萬元,但有時候臨約會寫明「買方負責賣方經紀佣金」,又會否令總交易金額「超標」,買家未能申請8成按揭?其實,經紀佣金不計入物業一部分,亦沒有明文規定賣家佣金不可以由買家負責,故佣金毋須計入按揭成數;而由於有關條款寫在臨約上,不屬「枱底」進行,難言是欺詐或瞞騙。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
星之谷網址:https://starpagency.com/