【向世界錢進】移民一定要賣樓？放售有何良策？
20220424
東網電視
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香港移民潮未減退，不少移民在即的業主心急套現，導致近日持續出現劈價「移民盤」成交。事實上，物業是不少港人財富的一大重要組成部分，不論買或賣也應深思熟慮，決定後就不要後悔。即使是移居他國告別香港，不賣樓亦是可行。
【無樓一身輕 vs 持貨當後路】
港人移民是否賣掉香港的物業有多項考慮因素。若然移民後較少機會回港，與其留有港樓要花費心力管理及被外國政府徵稅，倒不如沽樓套現，多一筆資金作移民後的生活費用。這對本身資金不多的移民人士同樣適用，如果說親生仔也不如近身錢，更何況相隔多麼遠的物業，沽售後可一了百了，體現無樓一身輕。
不過，從另一角度看，資金充裕的移民人士也可以選擇不賣樓移民，一來萬一移民後發覺不適應外國生活，留下物業可作為重回香港生活的後路，以免屆時要捱貴租或以更高價格買回物業。再者，香港樓價長年受供不應求推升，如果持有多幾年，博樓價更上一層樓，屆時放售豈不賺更多？此外，移民後還可透過把物業放租賺取租金收入，補貼一下移民後的日常開支。
當然，如果你着眼於投資回報，就要計清楚持有物業帶來的相關稅項，最終會否令自己得不償失。原因是不少港人熱門移民目的地如英國、澳洲，採取全球徵稅措施，港人在這些國家以外的收入和資產增值都需要課稅。不僅持有物業收租要付入息稅，移民後賣樓所得的利潤亦要攤分一部分予外國政府。
因此，除非有信心香港物業日後的升幅會大於要繳付的稅項，否則多數人在移民前會先放售所持物業，讓自己應得的利潤袋袋平安，移民後才重新部署其他投資。
【放售策略 宜不提移民意向】
移民人士若決定賣樓離港，在出售物業過程中不妨注意以下事項，減低成為劈價「移民盤」的主角之一。
首先，即使大家移民在即，也切忌表現得急於求售，甚至向買家和經紀透露移民意向，以免增加被大幅「鋤價」的機會。當然，要趕及在移民前成功賣樓是與時間競賽，儘管在買賣過程中要表現出「皇帝女唔憂嫁」的態度，但實際上還是要盡可能在最多的經紀行和渠道放盤，像漁翁撒網般，務求以最快速度找到買家，並成功善價而沽。
另外，為減低買家執平貨、同時自己被迫賤賣物業的機會，業主不宜一開始就大幅減價，以遠低於市價水平放售物業。儘管近日香港樓價有輕微向下迹象，但仍處相對高位，只要物業沒有明顯缺陷，例如不是樓齡極高、樓層極低、日久失修等，略為低於市價放售已可吸引準買家問津。反而，如果一早就大幅減價，反會惹人懷疑單位是否有潛藏問題，並因而成為被買方進一步壓價的理由。
當成功找到準買家並將簽署臨時買賣合約，移民人士謹記特別留意成交期。物業買賣成交期長，普遍不會少於一個半月，部分物業代理更會建議兩至3個月的成交期，讓準買家有足夠時間向銀行敍做按揭，以及讓律師樓檢查樓契。如果買方提出較長的成交期，移民賣樓的業主需要衡量箇中風險。一般而言，業主最好在移民前一個月完成交易，以防期間出現意外也有時間補救。
【按揭界看好樓市重拾升軌】
選擇不賣樓的移民人士，原因可能是舊居具特別紀念意義，但相信更多人是繼續看好香港樓市升勢未止，在不明朗因素消散後可再創新高。
星之谷按揭行政總裁莊錦輝表示，近期香港樓市充斥利淡因素，例如美國通脹持續惡化、地緣政治局勢不穩，即使香港疫情雖有回落迹象，但仍難言走出陰霾，從港股早前經歷大幅波動可見，投資者信心需時修補。發展商於今年第一季減慢推盤步伐，二手物業成交亦見放緩。
不過，他補充，疫情總會過去，相信市場已累積一定購買力，展望今年稍後時間，待市場回穩，投資者及買家恢復信心時，樓市將慢慢重拾正軌。
其中，樓市一大推力是政策調整。政府早前於財政預算案中宣布，放寬按揭成數的樓價上限，包括可申請最高九成及八成按揭貸款的樓價上限分別提升至1,000萬元及1,200萬元，1,200萬至1,920萬元樓價可借最高960萬元，預料1,000萬至1,500萬元樓價的物業定必價量齊升。
自2019年10月推出「林鄭Plan」放寬八成按揭至1,000萬元，1,000萬元以下的物業受到市場追捧，可見放寬按揭成數對樓市有強大推動力。現時，不少受惠當年「林鄭Plan」的上車客，如今亦可受惠於「波叔Plan」換樓。
不過，當年「林鄭Plan」於1,000萬元樓價進行一刀切，令1,000萬元以上物業的吸引力大打折扣。
這一次放寬可謂「無縫銜接」，沒有按揭成數的斷層，新政策下1,920萬元以下物業最高可承做八成按揭或960萬元之較低者，相信每級樓價升跌幅度較平均，本地樓市生態較為完善及健康，推動年輕買家一步一步上流。
另一方面，美國正式踏入加息周期，預計今年全年加息共7次，相信香港銀行同業拆息(Hibor)未來難免會跟隨慢慢上升。不過，由於本港按息仍處於極低水平，維持H+1.3厘，加上銀行體系結餘仍然充裕，香港未有太大壓力大幅上調按息。即使H按升至封頂息率2.5厘，供樓開支增加幾千元，供樓負擔稍為加重，但供款佔入息比率(DSR)基本上限為50%，大部分置業人士有充裕還款能力，相信樓市發展仍然健康。