【星之谷】靠擔保人買千萬住宅 勿忘3大按揭中伏位

2022年04月30日 08:30
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財政司司長陳茂波於今年財政預算案進一步放寬按揭(俗稱「波叔Plan」),對準上車人士而言無疑是福音,採用新成數按揭人數近期亦飆升。不過,筆者觀察到當中不少人入息都未能達到最低監管要求,亦即是俗稱「唔夠計」,最終需要擔保人幫拖。惟選擇擔保人須留意3大中伏位,否則將影響按揭批核。
新政策下,現時9成按揭住宅樓價上限升至1,000萬元;8成按揭升至1,200萬元;1,200萬至1,920萬元住宅則最多可以借960萬元按揭貸款。令到不少人突然可以低首期買千萬元住宅,但奈何入息未能過關,須尋找擔保人幫忙。
【擔保人年紀超過60歲】
筆者觀察到很多準上車人士都拜託父母做擔保人,這些父母年齡通常60歲以上,銀行及按揭保險公司遇到這些個案,將會個別審批,考慮因素包括借款人入息是否足夠供樓,以及擔保人的現時職業——舉例父母若果是做生意的,即使年齡較高也有機會獲批,但也只能申請8成或以下按揭。由於打工仔一般都受退休年齡所限,在銀行眼中,過了60歲後就隨時退休。因此,做生意的擔保人反而在年齡方面獲得較寛鬆處理。
假如申請人入息不夠供樓、而擔保人又60歲以上的話,拒批按揭機會頗大。不過,如果原本預定的擔保人會搬入單位同住,銀行會接受其作為「共同借款人」,可增加這類入息不夠供樓借款人的個案獲批的機會。
另外,準上車人士應向兩間按揭保險公司提出按揭申請,包括按證保險公司及昆士蘭按保,以作後備方案。不過,現時昆士蘭按揭保險尚未接受「波叔Plan」,因此上述情況只適用於1,000萬以下物業,而1,000萬以上物業就只有按證保險公司一途。
【擔保人是老闆 沒有固定月薪】
筆者亦觀察到很多準上車人士父母是自僱人士或公司老闆,做擔保人或許有輕微制肘,原因是自僱人士非固定入息,按揭成數最高僅8成,不能申請9成;此外,公司老闆亦需要提供經過核數師審核的財務報表及稅單,公司需要有盈利,方可計算入息。
【擔保人未供完物業】
就算父母年紀不大、亦是政府公務員高薪厚職,但原來父母本身有層未供完的樓亦有影響。
擔保人有按揭在身的話,雖然不會影響準上車人士層樓的按揭成數,但需要進行壓力測試。準上車人士申請按揭成數7成以上的話,每月供款和入息比率(Debt Servicing Raio)不能超過35%;加息3厘後不得超過45%。
由於這項入息要求相當嚴厲,不容易通過,令不少人卻步。舉例,假設住宅樓價1,200萬元,申請8成按揭(960萬元),首置人士最低入息要求約為78,100至93,500元,視乎能否獲豁免壓力測試。
假如準上車人士入息「唔夠計」,擔保人有其他按揭在身,即使未計擔保人本身的物業按揭供款額,準上車人士加上擔保人的入息門檻已大增至122,000元。加上原按揭的每月供款額後,入息門檻將額外增加,甚難通過壓力測試。
最後溫提,選擇擔保人需要是近親關係,例如父母、夫婦、子女、兄弟姊妹,銀行可能要求申請人作出聲明或提供有關証明。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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