【星之谷】上手業主賣樓後求「短租」 下手按揭恐出事
20220514
東網電視
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近年有些業主打算換樓，賣樓後下一層住宅尚未成交，很多時候會要求下手可以通融短租幾個月，不過要留意這件「善事」原來有機會禍延按揭。
Eric(化名)近月打算買入一層1,000萬元住宅單位，並申請9成按揭(900萬元貸款額)。在簽署臨約前，賣家坦言自己亦在換樓，下一層樓尚有幾個月才成交，所以請求Eric住宅成交後可以短租原有居所，完成換樓後才遷出，期間會支付短期租金，並會在臨約上列明。
Eric本身有意進行這項「善舉」，筆者馬上喝停Eric，嚴令絕不能簽署有關臨約，原因是臨約上一旦出現這項短租條款，物業頓成出租或投資物業，就算租期只有1個月，銀行最高只能批出5成按揭，不能申請9成按揭，忽然要多繳付400萬元首期。
【物業非「交吉」 按揭勢觸礁】
Eric問能否先向家人借400萬元額外首期，並申請5成按揭，到上手搬走後再向銀行重新申請9成按揭？答案是不行，原因是物業成交後，由5成按揭增至9成按揭，屬加按套現行為。過去無論是「林鄭Plan」還是「波叔Plan」，都不容許高成數按揭加按套現，除非住宅價格是600萬元或以下，才可以用舊成數加按套現，最高借8成，年期最長25年。
不過，如果Eric「免費」給上手住多一兩個月，是否就能夠繞過規定，可以申請9成按揭？答案也是不可以。若果臨約上有寫明這些「免費」租住條款，變相物業不是「交吉」出售，不符合高成數按揭自住、成交要「交吉」兩大要求。
故此，如果上手真的需要較後交出單位，以接續新樓收樓期，而Eric又想申請高成數按揭的話，唯一辦法是延長成交期，但臨約上必定要寫明成交日單位必須是「交吉」，銀行才會批出高成數按揭。
不過對於賣方來說，如需要賣樓資金以繳付新購入物首期的話，就沒法做到無縫銜接了。
【租約屆滿出售單位 兩大伏位】
換另一個情景——假設住宅單位本身有租客，但租約在成交前完結，上手承諾租約完結後會叫租客搬走，這種情況又能否申請9成按揭？
答案是可以，但有兩個伏位要留意。首先，銀行或按揭保險公司需要查閱租客退租書——未能提供的話，不會批出高成數按揭，下手業主最多只能申請5成按揭，故此買家最好要求賣方出示退租書才簽臨約。
其次是銀行有機會在成交前安排驗樓，其時如果銀行發現單位內仍有租客，又或者租客拒絕開門，銀行有機會拒絕放出按揭貸款。所以業主留意「做好人」有時候其實亦有代價。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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