【向世界錢進】澳洲樓市實際升幅冠全球 短期或出現調整?

2022年05月22日 20:28
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各國央行相繼收緊貨幣政策,其中澳洲央行在5月初加息,為逾11年來首次,且加幅超過預期。息率是影響樓市的因素之一,有專家提醒,去年實際樓價升幅跑贏全球的澳洲,樓市有機會在短期內出現調整。
國際房地產顧問公司萊坊發布的2021年第四季《全球樓價指數》顯示,經通脹調整後,澳洲樓價去年以17.5%的升幅跑贏全球。
報告追蹤全球56個國家和地區的樓價變幅,全球樓價在2021年平均上升10.3%,其中,去年第四季樓價經通脹調整後按年升4.7%,較第三季的6.2%按年升幅放緩,為疫情爆發以來首次。萊坊預計,俄烏衝突正削弱全球經濟增長,這將使今年全球樓價升幅有機會進一步放緩。
按個別國家和地區看,土耳其樓價去年勁升59.6%一枝獨秀,不過,當地通脹亦高,去年底通脹率達36%,今年2月更升至54%,因此計及通脹因素的實際樓價升幅為17.3%,屈居去年樓市升幅榜第二位,僅次於澳洲。
去年實際樓價升幅較大的國家還包括新西蘭、荷蘭、美國,樓價升幅分別為15.7%、13.8%、11%。至於澳洲以外其餘兩個較受港人歡迎的移民國家,英國去年實際樓價上升5.1%,加拿大樓價亦上升10.1%。
●亞洲今年樓價升勢料放緩
亞洲地區去年實際樓價表現分歧較大。南韓和日本分別錄得不俗的14.2%和9%升幅,新加坡樓價亦升5.7%。相比之下,部分亞洲地區的樓市表現略見遜色,當中,香港實際樓價全年僅升1.2%,內地升2.3%,台灣升1.6%,馬來西亞更下跌2.8%。
萊坊分析指,即使香港的住宅樓價在過去12個月續呈現穩定增長,但升幅較其他主要地區為低,主要由於高基數效應和較溫和的通脹。雖然在第5波疫情爆發影響下,住宅市場表現暫欠佳,惟在新修訂放寬按揭成數的措施下,預計在疫情受控後,住宅市場將價量齊升。此外,預期今年息口將仍保持在低水平,推動買家上車或換樓。
全球金融危機過後,亞太地區政府對資產價格的升勢更敏感,更願意推出措施抑制過熱的樓市以及物業炒賣行為,因此該行預測2022年亞太地區樓價的升勢可能變得較溫和,介乎3至5%,較去年的9.1%升幅降溫。惟要留意,部分市場供不應求的問題難以在未來12個月解決,而且加息周期才剛開始,買家仍有機會獲得不俗的按揭利率,支撐樓價居高不下。
●加息幅度超預期 或再調高
澳洲央行剛於5月初加入加息行列,將指標利率由0.1厘的紀錄低位,上調至0.35厘,是2010年11月以來首次調高利率,而此次加息0.25厘,幅度高於市場原先預計的加息0.15厘。
央行表示,當地經濟前景展望為積極,認為現在是時候開始撤回非常規貨幣支持措施的時機,將盡力確保當地通脹隨着時間回到目標水平,並在未來有需要時進一步加息。
該行雖又預計近期通脹將進一步上升,工資增長速度正加快,但隨着供應鏈干擾問題得以解決,預計通脹率將回落到介乎2至3%水平,今年整體通脹率則為6%。
隨着加息到來,市場預期未來12個月包括樓宇按揭的所有類型貸款批核條件將會收緊,對澳洲房地產市場前景的樂觀程度亦有所下降。
分析預測,央行最終或會把指標利率升至兩厘或以上水平,屆時樓宇按揭浮動利率會超過5.5厘,業主每年的按揭還款金額會增加數千澳元,澳洲樓價將會在一至兩年內下跌一成或更多。
即使樓價下跌會對市場情緒造成打擊,家庭財富縮減可能會削弱消費意欲,但由於當地樓價近年累漲不少,市場相信樓價由高位回落一成未必引起大問題。
●墨爾本減印花稅催谷交投
早前受疫情影響,澳洲聯邦政府推出多項救市措施振興經濟,其中維多利亞州政府就推出了減免物業印花稅的措施,以期帶動首府墨爾本的房地產市場交投,減低空置率。
今年6月30日前,在墨爾本市區購買落成一年或以上的100萬澳元(約550萬港元)內一手現樓,可獲全數印花稅減免,而建成一年內、100萬澳元內的新樓或樓花則獲印花稅減半。物業不論是自住或投資用途均可以獲得此優惠,海外買家同樣受惠。
事實上,由於新冠肺炎疫情造成的影響,墨爾本物業空置情況惡化,拖累當地獨立屋樓價中位數在今年首季按季下跌0.7%,至109.2萬澳元(約600萬港元),為2020年第二季以來首次出現跌幅。
●外國人置業須獲當地審批
澳洲早於2015年已對外國人實施買樓限制,外國人在當地置業前須向「外國投資審查委員會」(Foreign Investment Review Board,FIRB)申請,審批後才能購買澳洲物業,且僅限於買一手新樓,不能購買二手樓。措施用以抑制樓價升勢並刺激當地建設。
不過,如果你持有連續居留12個月以上的臨時居留簽證,例如學生簽證及工作簽證,或是擁有正在申請永久簽證時所核發的過渡簽證,這樣一手樓或二手樓也可以購買,只是二手樓僅能作自住用途,不能放租。若買家要離開澳洲,亦要在離開前出售該二手物業。
儘管上述限制措施實行多年,但在低息環境支持下,澳洲樓價升勢依然強勁。統計顯示,澳洲首次置業人士需要花9年時間儲蓄首期,較1990年代時所需的4年倍增。