【星之谷】連車位住宅 分契買入慳稅關鍵
20220604
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政府早前放寬非住宅印花稅，200萬元車位只需繳付100元印花稅。客人Alan(化名)早前看到一個放盤，住宅連車位合共1,200萬元，向筆者查詢能否分別買入住宅和車位，譬如以1,000萬元購入住宅，另外再斥200萬元購入車位，以達至慳稅效果？
【情景一：住宅與車位屬「連契」】
假如住宅與車位本身是「連契」，簡單來說是在一份查冊內顯示「一個住宅及一個車位」，想以兩個獨立價錢買入便必須進行分契，並符合以下三大條件。
首先，大廈公契容許住宅與車位分割；其次，假如在交易期間分契，臨約內須註明該住宅連車位物業將於分契後交易，才可為兩項物業各自標價，亦要註明分契費用要由哪一方承擔。第三，既然在臨約內註明了兩項物業將一分為二，稅局很大機會將兩個交易歸類為「一系列交易(Series of transactions)」，計算印花稅時便會以總價計算。
不過，假如住宅與車位分契後，分別由兩個獨立買家購入，仍有頗大機會分開計算。但如果兩位買家份屬夫婦，稅局或會認定屬相關人士購入。
【情景二： 住宅與車位屬獨立業權】
假如住宅與車位本身是獨立業權，簡單來說即是在查冊上是兩份獨立紀錄，在理論層面，兩夫妻各簽一份臨約向業主買入便沒有上述憂慮。然而，現實卻不會那麼簡單，賣方既然在同一屋苑內擁有住宅及車位，當然也希望一併出售，不會留着車位又沒有用處。他們通常會希望以一張臨約出售，許多時開價會作出折讓而成為「筍盤」。
當住宅與車位以兩張完全獨立的臨約出售，賣方會擔心買方以「筍價」購入其中一件物業，臨門一腳卻取消另一件物業的交易。因此，如買方提出以兩份臨約交易時，賣方可能減少折讓。
不過，賣方可能接受的折衷方案是在臨約上註明兩個物業必須同時成交，可是，當臨約內附上同時成交的條件，其實又回到「一系列交易」的問題，稅局有機會以兩者總額計算稅花稅。
【住宅連車位買入 最多可慳逾7萬元】
退一萬步——假如買家成功分兩張臨約買入住宅及車位，稅局又不認為屬「一系列交易」，慳到的印花稅相當可觀。以首置客以1,200萬元購入連車位住宅為例，須繳3.75%印花稅(45萬元)。假如可以分開交易——住宅以1,000萬元購入，印花稅是37.5萬元；車位以200萬元購入，印花稅100元，合共稅款只是375,100元，可以慳到74,900元印花稅。
就總按揭金額方面，假如以1,200萬元購入住宅連車位，最高可以申請8成按揭(960萬元貸款)，亦可承造30年按揭。如果兩夫妻分別購入住宅和車位，1,000萬元住宅可借最高9成按揭(900萬元貸款額)，200萬元車位則可借最高5按揭(100萬元貸款)，合共1,000萬元，貸款額多近40萬元。不過缺點是車位按揭年期最長只有15年，利率較高而幾乎沒有回贈。
【新屋苑或一手屋苑未必通用】
最後想談談上述提出的情景及方法能否應用在近年新盤。一般而言，屋苑公契內註明車位必須由住宅業主擁有或使用，新盤更加不會把車位售與非住宅業主。因此，上述方法未必可行，準買家須先查閱公契內容。
另一方面，有時買家遇到罕有的雙連車位，俗稱「孖位」。這類交易與上述情況類似，如果稅局不接受屬兩個獨立交易，印花稅亦會以總額計算。譬如每個車位售200萬元，分開計算時的印花稅各100元，但合併計算稅率達2.25%，多達9萬元。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。
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