【星之谷】2022居屋按揭4大疑難 一文拆解

2022年06月18日 08:00
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居屋2022抽籤結果已經出爐,不少人正計劃申請按揭。雖然筆者在本欄曾經詳談過居屋按揭攻略,但由於不少讀者想了解更多,今次4大常見問題一次過解答。
【問題1:是否一定要申請P按?H按可以嗎?】
房屋署據報今年11月1日起容許新居屋申請H按,即按揭利率以1個月期銀行同業拆息基礎計算。由於今期新居屋大部分明年才收樓,估計屆時可以申請H按。
目前H按利率仍然比最優惠利率P按平,以1個月期銀行同業拆息0.5%計算,H按實際利率約1.8%,而P按則為2.5%,每100萬元貸款額每月供款相差345元,1年則超過4,000元。另外,現時巿面H按的封頂位普遍與P按的實際利率相同,選取H按只會着數不會蝕底。
【問題2:零收入子女或父母抽到新居屋,我能否做擔保人?】
居屋按揭成數本身高達9成,背後擔保人其實就是政府,其他人不能做擔保人。話雖如此,居屋按揭本身毋需入息證明及壓力測試,只需要如實聲明家庭總收入,包括業主及家庭成員收入都可以計算在內,只要足夠供樓銀行便會批出按揭。
【問題3:父母年事已高,按揭年期能否申請25年?】
居屋按揭通常是以「99年減申請人年齡」計算最長還款期,以80歲申請人為例,還款期最長僅為19年。但由於各大銀行對新居屋按揭業務都相當進取,故此不難找到有銀行「鬆章」——就算申請人年屆80歲亦可以批出25年還款期,利率亦不會調整。
另一個方法是增加1位年輕家庭成員作為業主,25年按揭還款期便不會存在任何問題。不過要留意,此做法有機會令該家庭成員喪失首置身份,他日買私樓需要繳付15%印花稅,故此筆者還是建議直接尋找接納高齡業主的銀行。
【問題4:新居屋按揭有沒有最低信貸評級要求?】
新居屋按揭批核較私樓市場寬鬆,有些銀行甚至不會在環聯(TransUnion)查核申請人信貸紀錄,故實際上並沒有甚麼信貸評級限制。
唯一是假如申請人處於破產狀態,又或者曾在該按揭銀行「走數」,按揭則一定不會獲批,需要稍移玉步至其他銀行。筆者見過有客戶曾經在多間銀行「走數」,未能申請按揭。
至於未償還私貸會否有影響?其實只要家庭總收入足夠應付每月供款,包括居屋按揭及未償還私貸,不少銀行都會照批出居屋按揭,毋需事先清還。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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