東方日報B1:樓價大鑊 兩年恐冧20%

2022年06月29日 00:05
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今年5月私人住宅售價指數較歷史高位回落約3.44%。
息魔來襲下,本港住宅樓價再度轉跌,政府昨公布的最新數據顯示,今年5月私人住宅售價指數報384.4點,按月回落約0.34%;而今年首5個月,亦已累跌約2.41%,至於上月以九龍區中型單位按月跌幅最大。美銀證券更預期,港樓價今年及明年將累計冧15至20%,沽壓集中在明年,屆時政府才會捨得「減辣」。
根據差餉物業估價署的臨時數據,5月私人住宅售價指數,較2021年9月的歷史高位398.1點,累挫約3.44%。至於上月私宅租金走勢亦停滯不前,最新報177.3點,按月未有升跌,該指數今年首5個月亦下跌約2.96%。
上月本港各地區不同面積類別的私宅平均呎價,佔逾七成都下跌,其中以九龍區實用面積約753至1,075方呎中型單位按月跌幅達9.71%最大,期間呎價約15,874元,今年首5個月挫幅更達11.62%。同區實用面積約430方呎以下細單位,上月呎價約14,648元,按月挫約3.59%,為按月跌幅第二大類別,而今年首5個月則跌約0.77%。
對於5月私人住宅樓價指數回落,利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,有關數字反映今年4月中旬至5月上旬市況,當時疫情穩定,刺激一手新盤大舉以貼市價開售,為二手市場帶來直接競爭,而美國宣布加息,亦窒礙二手市場並拖累樓價回軟。他預期,上半年樓價指數最終會跌近3%,但若通關有期,全年樓價仍有機會升逾5%,否則升幅或只有約2至3%。
萊坊董事及大中華區研究及諮詢部王兆麒認為,現時市場積存的購買力需要時間釋放,而新盤在短期內會與二手盤競爭,令部分地區二手樓價受壓。不過,本港主要銀行下半年有機會上調最優惠利率,也只會影響小部分上車客,或因加息不能通過銀行壓力測試的人,對整體購買力影響不大。
美銀證券認為,就算近期有移民潮,整體自住需求依然強勁,況且銀行批出按揭前也要進行壓測,負資產風險可控,問題是息口趨升的衝擊會愈來愈大,預計一個月香港銀行同業拆息(HIBOR)明年下半年升抵4.55厘,銀行也會在今年第四季加息調高最優惠利率(P),P明年底升抵7.5厘,如果通脹不升溫,扣除通脹的實際利率將明年底將升至約3.3厘,直撲以往樓市崩盤的警戒線,即4至5厘或更高,壓抑港人「買磚頭保值」的意欲。
不過,跟之前的樓市下行周期不同,這次港府有充足餘地刺激需求,如撤回針對境外物業買家的15%買家印花稅,以及所有非首置人士或實體的15%雙倍印花稅;即使內地經濟不景且實施嚴格的資本管制措施,以本港樓市規模不大,溫和的額外需求足以刺激住宅市道。
否則,隨着樓價下滑,成交量也會收縮,現時預期一手及二手成交量今年跌15至20%,一手成交量明年再跌10至15%,二手再跌5至10%。就算發展商資產負債表強且估值低廉,基本面仍在轉弱,調低恒基地產(00012)、新鴻基地產(00016)、新世界發展(00017)及嘉里建設(00683)目標價大約7至12%,但長實集團(01113)目標價維持在64元,理由是香港住宅收入佔比較低及回購股份往績良好。