銀行加H按鎖息上限增供樓負擔 穆迪料樓價跌半成

2022年06月29日 19:33
東網電視
更多新聞短片
由於通脹預期及加息來臨,國際評級機構穆迪對本港住宅樓市持負面看法,預料樓價今年下跌介乎5至7%,惟仍看好零售商舖市場。穆迪又預期,新一屆政府上任之後,對於加大樓市供應的方針不會有太大改變,估計政府不會為樓市「減辣」。
穆迪高級信用評級主任劉致伶接受傳媒訪問時指出,觀乎上一個加息周期,亦即是2005到06年,最優惠利率加了3厘,息口對樓價的影響都是慢慢浮現出來,斷斷續續地,「(樓價)最終調整了約7%」。
在本港物業市場中,劉氏認為,過往零售物業調整幅度較大,今年前景較為明朗。基於不利因素較少,以及目前租金與疫情前相差兩成,再跌幅度有限,並指出通關變得明朗化,業務回復的可能性較高。
對於寫字樓租金受壓,該行坦言,並非近年才發生的事情,雖然不少分析歸咎於擴充的需求減少,但該行反而認為租金下行壓力來自商業樓面供應增加。
港元拆息方面,與樓按相關的1個月銀行同業拆息(HIBOR)連跌兩日,惟跌幅不大,周三(29日)報0.8837厘。在這個HIBOR上升,而大型銀行又未加最優惠利率(P)之際,近日有中小型銀行上調H按「封頂息」,由2.5厘增至2.725厘,估計是為了「食盡」加P息之前的「夾縫時間」。
利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為,部分銀行H按息率上調封頂位,相信是出於資金成本上升的考慮。參考上一轉加息周期,港銀於上調按息之前大半年已開始調整H按優惠,包括上調封頂息率。因此,H按計劃及調整優惠是銀行加按息的前奏及「試水溫」行為。
經絡按揭轉介首席副總裁曹德明亦指,此舉可視為銀行加P前奏,銀行資金成本壓力趨升,而中小型銀行存款基礎較大型銀行弱,為確保利潤,上調H按息率是有必然需要,預期或有中小型銀行跟隨。
今年初受疫情影響,大部分銀行在第二季才開始跑按揭業績,相信近期仍有銀行上調按揭現金回贈吸客下,某程度上反映出部分銀行仍未「跑夠數」,短期不會大幅調低現行的優惠如現金回贈、高息存款掛鈎戶口等。
不過由於資金成本不斷上升,H按息率有機會第三季觸及封頂位,銀行將盡量避免拆息長期高過封頂位而「蝕本」,並為未來加P作準備。
瑞信則發表報告認為,港元聯繫匯率不會面臨重大實質性威脅。香港當局可能會堅持原有政策,不會緊追美國加息步伐,並以此穩定經濟。不過,瑞信認為此非長久之策,但當局有足夠的外匯儲備來維持港元與美元之間的利率差距。
首季港零售銀行利潤跌27%
另外,金管局發表季報顯示,今年第一季,零售銀行整體除稅前經營溢利按年減少27.2%,主要原因是收費及佣金收入跌21.8%、持有作交易的投資虧損增加4.9倍至23億元,且貸款減值撥備亦急升2.5倍,但部分影響被外匯及衍生工具業務收入上升所抵銷。
今年第一季,銀行業貸款總額上升1.2%,中國內地相關貸款亦增加3.3%至4.88萬億元,佔資產總額的16.2%。銀行體系的特定分類貸款(次級、呆滯和虧損貸款)比率上升0.1個百分點,至今年第一季末的0.98%。中國內地相關貸款的特定分類貸款比率亦由0.86%上升至1.15%。