【星之谷】中小型銀行加按息　轉按賺回贈最後召集

東網電視

美國聯儲局今年持續加息，香港終於有中小型銀行跟隨——港元拆息H按封頂利率加0.1厘至0.225厘不等。如果其他銀行跟加，轉按賺現金回贈財技，毋庸置疑將會進入最後召集階段。

現時轉按現金回贈最高為1.65%，坊間按揭代理並加碼提供現金獎賞。以按揭貸款額400萬元為例，可以賺取高達8萬元；如果每兩年轉按一次，供樓30年間將有過百萬元現金回贈落袋，可謂業主福音。

【加息減轉按誘因】

所以，如果業主層樓現時按揭計劃與兩年前一樣為H+1.3%、封頂利率為2.5%的話，應要把握轉按機會，否則未來按揭計劃封頂利率陸續調升，轉按誘因便會減少。

退一萬步，假設現時銀行封頂利率齊升0.15百分點至2.65%，400萬元按揭貸款額每月供款僅多314元，30年間累計供多11萬元。但未來30年總會經歷多個利率下跌周期，現時現金回贈高達8萬元仍然值得轉按。

此外，市場上有3類人亦應該趁低息盡快轉按：

1.本身經發展商二按或「呼吸Plan」上樓的業主，過了低息蜜月期後便要捱貴息，一般年利率為5%以上。若果物業已經收樓，應該盡快轉按至銀行。

早前政府放寬按揭成數，轉按「甩」發展商按揭最多可以借8成，樓價上限為1,200萬元。若果買入住宅時作價少於這個數目，很大機會可以轉按至銀行而毋須補錢，但亦不能套現。

2.業主現時可以透過按揭舊制，趁低息轉按套現，同時享有現金回贈。現時很多銀行並會奉送高息存款戶口Mortgage Link，提供與按揭利率掛鈎的存款利率。

舉例，假如業主轉按套現100萬元，其中50萬元放入Mortgage Link對沖利息，餘下50萬元則支付按揭利息，變相100萬元套現金額實際利率僅約1%，這筆低息資金可以應付未來突發資金周轉需要。

3.如果本身有債務在身，譬如欠信用卡數、財務公司貸款，也可透過轉按套現進行清數，始終供樓利率比財務貸款利率低得多，可以減低利息支出，亦有現金回贈。以高成數按揭清數最高可以申請75%按揭，而需要套現清還債務的每月供款，可以免除壓力測試前後的供款與入息比率(DSR)計算。

最後提提趕轉按尾班車的業主——根據金管局指引，現金回贈若果超過貸款額1%，需要在按揭成數上限扣減。另外轉按牽涉費用主要為律師費，一般為5,000元至6,000元，對比現金回贈一瞬間賺8萬元，依然有利可圖。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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