【星之谷】按保罕有索取「首期證明」 甩名交易險觸礁

2022年07月16日 08:00
東網電視
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香港地業主買第二層樓,都必須要繳付15%印花稅,所以近年不少夫婦將聯名物業甩名,例如丈夫將50%業權出售予太太,重回首置客身份買樓避開辣稅。不過,該名太太重新申請高成數按揭時,按揭保險公司竟然殺一個措手不及,罕有要求提供「首期證明」。
先解說故事背景。政府今年放寬按揭成數限制,購入1,200萬港元住宅可以借8成按揭,但只適用於新買入住宅及不涉套現的轉按交易;夫婦聯名物業甩名則列作新交易,可以申請最高8成按揭,變相有套現功能。
林氏夫婦(化名)多年前聯名買入一層600萬元住宅,現時已經升值至近1,200萬元,按揭貸款供剩300萬元。林生打算將其擁有的一半業權甩名給林太,而林太再重新申請按揭,就可以借足8成按揭(960萬元貸款額),變相套現660萬元。
當然,林太需要以樓價一半(600萬元)計算稅階並繳付印花稅;8成按揭亦需要繳付按揭保費。不過好處是林生回復首置客身份後,再買多層樓也毋須繳付15%印花稅。
【債務纏身 首期能力遭懷疑】
以上操作很多人都了解,不過今次事情並不如想像般簡單。原來林太在申請高成數按揭時,按揭保險公司要求她提供「首期證明」,目的是避免準業主購入物業的首期是來自其他貸款,從而突破金管局按揭成數上限。
雖然夫婦聯名物業甩名會被視為新交易,但過往銀行及按揭保險公司都知道有關交易是近親轉讓,並不牽涉實質金錢往來,故此甚少需要申請人提供「首期證明」。
但原來林太本身債務纏身,最嚴重的是一堆信用卡數,銀行擔心她是打算套現還債,故此需要她提供「首期證明」,證明本身有現金在戶口,從而令銀行釋疑。
筆者幫林太計計數。是次甩名交易價格為1,200萬元,並申請8成按揭,首期為240萬元。如果林太未能證明銀行戶口擁有240萬元淨現金,按揭便不能獲批,套現660萬元大計便宣告觸礁。
【情況罕見 料非劃一指引】
要留意,甩名交易被要求提供「首期證明」其實甚為罕見,筆者亦見過有客人周身債,但銀行沒有要求提供證明,故此筆者懷疑這不是劃一的批核指引,而是視乎客人個案而定。
其實按揭套現清數本身沒有問題,銀行也有這類債務重組服務,可以讓借款人透過物業加按清還其他貸款。清數計劃只限樓價600萬元以下的申請,最高可申請75%按揭,利率可能比正常物業按揭高一些。
當轉按時,律師樓首先會用客戶套現的資金把其他貸款還清,餘額才交給申請人,因此銀行不會把擬清數貸款的每月供款額計入壓力測試。
但由於甩名是當成新交易,本身不能和清數混為一談,故此銀行對林太的疑心無可厚非,要求提供「首期證明」亦合情合理,未來打算進行甩名交易人士亦應該留神。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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