【星之谷】按保罕有索取「首期證明」　甩名交易險觸礁

東網電視

香港地業主買第二層樓，都必須要繳付15%印花稅，所以近年不少夫婦將聯名物業甩名，例如丈夫將50%業權出售予太太，重回首置客身份買樓避開辣稅。不過，該名太太重新申請高成數按揭時，按揭保險公司竟然殺一個措手不及，罕有要求提供「首期證明」。

先解說故事背景。政府今年放寬按揭成數限制，購入1,200萬港元住宅可以借8成按揭，但只適用於新買入住宅及不涉套現的轉按交易；夫婦聯名物業甩名則列作新交易，可以申請最高8成按揭，變相有套現功能。

林氏夫婦(化名)多年前聯名買入一層600萬元住宅，現時已經升值至近1,200萬元，按揭貸款供剩300萬元。林生打算將其擁有的一半業權甩名給林太，而林太再重新申請按揭，就可以借足8成按揭(960萬元貸款額)，變相套現660萬元。

當然，林太需要以樓價一半(600萬元)計算稅階並繳付印花稅；8成按揭亦需要繳付按揭保費。不過好處是林生回復首置客身份後，再買多層樓也毋須繳付15%印花稅。

【債務纏身　首期能力遭懷疑】

以上操作很多人都了解，不過今次事情並不如想像般簡單。原來林太在申請高成數按揭時，按揭保險公司要求她提供「首期證明」，目的是避免準業主購入物業的首期是來自其他貸款，從而突破金管局按揭成數上限。

雖然夫婦聯名物業甩名會被視為新交易，但過往銀行及按揭保險公司都知道有關交易是近親轉讓，並不牽涉實質金錢往來，故此甚少需要申請人提供「首期證明」。

但原來林太本身債務纏身，最嚴重的是一堆信用卡數，銀行擔心她是打算套現還債，故此需要她提供「首期證明」，證明本身有現金在戶口，從而令銀行釋疑。

筆者幫林太計計數。是次甩名交易價格為1,200萬元，並申請8成按揭，首期為240萬元。如果林太未能證明銀行戶口擁有240萬元淨現金，按揭便不能獲批，套現660萬元大計便宣告觸礁。

【情況罕見　料非劃一指引】

要留意，甩名交易被要求提供「首期證明」其實甚為罕見，筆者亦見過有客人周身債，但銀行沒有要求提供證明，故此筆者懷疑這不是劃一的批核指引，而是視乎客人個案而定。

其實按揭套現清數本身沒有問題，銀行也有這類債務重組服務，可以讓借款人透過物業加按清還其他貸款。清數計劃只限樓價600萬元以下的申請，最高可申請75%按揭，利率可能比正常物業按揭高一些。

當轉按時，律師樓首先會用客戶套現的資金把其他貸款還清，餘額才交給申請人，因此銀行不會把擬清數貸款的每月供款額計入壓力測試。

但由於甩名是當成新交易，本身不能和清數混為一談，故此銀行對林太的疑心無可厚非，要求提供「首期證明」亦合情合理，未來打算進行甩名交易人士亦應該留神。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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