樓民熱話:加息壓垮港樓 「搵命博」不如明哲保身?

2022年08月04日 08:00
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樓價持續下跌,許多人都在諗是否應該趁低吸納?個人以為,買樓與否,切忌人云亦云,最重要是獨立思考!即使他日發現自己「睇錯市」,亦不至於怨天尤人。早在兩年前,小弟已呼籲不要急於買樓,因為當時港樓已是高處不勝寒!時至今日,港樓前景未見轉勢,正所謂君子不立危牆之下,現階段借高成數按揭入市,更是「搵命博」!
是次純粹分享個人愚見,供各位看官參考。近月,環球通脹急升溫,不少樓市KOL遊說買家指買樓可抗通脹。先不說香港通脹比起英、美、歐等地只屬小巫見大巫;就連美國6月消費物價指數(CPI)按年升達9.1%,亦不見得買樓可抗通脹,反而在加息陰霾下,美國樓市迅速降溫,需求減少,萬神殿宏觀經濟首席經濟學家Ian Shepherdson撰寫的報告指出,經過季節性調整的5月住宅價格按月跌0.4%;6月會再跌1.8%。
加息將是壓垮香港樓價的最後一根稻草!說到底,大部分人買樓都需要做按揭,而供款多寡由按息決定。香港經濟於過去三年委靡不振,多數港人難逃「內卷」命運,箇中滋味相信大家亦是深有體會。值此經濟不景之際,正常做法是減息、放水刺激增長,但基於聯匯制度,香港息口只能跟隨美國上升,否則只要港美存在息差,港元就會不斷受到衝擊,亦因如此,金管局近月持續入市承接港元沽盤,銀行體系結餘於周四已減至1,434.54億港元,而僅僅兩個月前,該數字仍有逾3,000億元,可見加息壓力之大,對香港經濟及樓市只會更不利。
有按揭專家指出,H按實際息率在6月份前僅1.5厘水平,而在7月底已飆升至2.5厘鎖息上限,每100萬元按揭額,以供款30年計,每月供款由3,451升至3,951元,供款增幅約14%。在公務員凍薪兩年後、今年統一加薪2.5%的背景下,普通打工仔除了節衣縮食,難有更佳辦法應付供款,而為供樓而遏抑消費,只會令以本地消費為主的香港GDP更受壓,形成惡性循環。
作為香港加息源頭的美國,下月仍大機會再加息0.75厘,屆時港P將不得不跟加。至於市場寄望明年美國開始減息,亦可能是一廂情願,因為就算通脹放緩,但距離美國聯儲局期望的通脹2%仍然相差甚遠,未來兩年,息口保持高企的態勢難改,中線來看低息環境已一去不返。
未知大家有沒有發現,在如斯不利樓市的大環境中,就連向來持貨力極強的香港地產商,亦不得不面對現實,近月就有大型新盤開價比同區二手低逾1成,旋即凍結同區二手市場,區內業主走貨更難,加快二手樓價跌勢。
最後,今年全球地緣政治極不穩定,連承平數十年的歐洲大陸,都發生俄烏大戰。正所謂「今日唔知聽日事」,但凡有一點危機意識,都應該明哲保身,何必在這重要關頭,清空儲蓄、孭上長達30年的樓債...
東網產經專欄作者 林南冧