樓民熱話：加息壓垮港樓　「搵命博」不如明哲保身？

樓價持續下跌，許多人都在諗是否應該趁低吸納？個人以為，買樓與否，切忌人云亦云，最重要是獨立思考！即使他日發現自己「睇錯市」，亦不至於怨天尤人。早在兩年前，小弟已呼籲不要急於買樓，因為當時港樓已是高處不勝寒！時至今日，港樓前景未見轉勢，正所謂君子不立危牆之下，現階段借高成數按揭入市，更是「搵命博」！

是次純粹分享個人愚見，供各位看官參考。近月，環球通脹急升溫，不少樓市KOL遊說買家指買樓可抗通脹。先不說香港通脹比起英、美、歐等地只屬小巫見大巫；就連美國6月消費物價指數(CPI)按年升達9.1%，亦不見得買樓可抗通脹，反而在加息陰霾下，美國樓市迅速降溫，需求減少，萬神殿宏觀經濟首席經濟學家Ian Shepherdson撰寫的報告指出，經過季節性調整的5月住宅價格按月跌0.4%；6月會再跌1.8%。

加息將是壓垮香港樓價的最後一根稻草！說到底，大部分人買樓都需要做按揭，而供款多寡由按息決定。香港經濟於過去三年委靡不振，多數港人難逃「內卷」命運，箇中滋味相信大家亦是深有體會。值此經濟不景之際，正常做法是減息、放水刺激增長，但基於聯匯制度，香港息口只能跟隨美國上升，否則只要港美存在息差，港元就會不斷受到衝擊，亦因如此，金管局近月持續入市承接港元沽盤，銀行體系結餘於周四已減至1,434.54億港元，而僅僅兩個月前，該數字仍有逾3,000億元，可見加息壓力之大，對香港經濟及樓市只會更不利。

有按揭專家指出，H按實際息率在6月份前僅1.5厘水平，而在7月底已飆升至2.5厘鎖息上限，每100萬元按揭額，以供款30年計，每月供款由3,451升至3,951元，供款增幅約14%。在公務員凍薪兩年後、今年統一加薪2.5%的背景下，普通打工仔除了節衣縮食，難有更佳辦法應付供款，而為供樓而遏抑消費，只會令以本地消費為主的香港GDP更受壓，形成惡性循環。

作為香港加息源頭的美國，下月仍大機會再加息0.75厘，屆時港P將不得不跟加。至於市場寄望明年美國開始減息，亦可能是一廂情願，因為就算通脹放緩，但距離美國聯儲局期望的通脹2%仍然相差甚遠，未來兩年，息口保持高企的態勢難改，中線來看低息環境已一去不返。

未知大家有沒有發現，在如斯不利樓市的大環境中，就連向來持貨力極強的香港地產商，亦不得不面對現實，近月就有大型新盤開價比同區二手低逾1成，旋即凍結同區二手市場，區內業主走貨更難，加快二手樓價跌勢。

最後，今年全球地緣政治極不穩定，連承平數十年的歐洲大陸，都發生俄烏大戰。正所謂「今日唔知聽日事」，但凡有一點危機意識，都應該明哲保身，何必在這重要關頭，清空儲蓄、孭上長達30年的樓債...

東網產經專欄作者 林南冧