【星之谷】新居屋P按H按陷兩難 一招突破盲點

2022年08月06日 08:00
東網電視
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新居屋一般於收樓前180日內可以申請按揭,而馬鞍山錦駿苑、青衣青富苑、鑽石山啟翔苑預計關鍵日期為2023年2月至5月,意味現時已經可以向銀行申請按揭。不過令業主感到惆悵的是,究竟現時申請P按好,還是待年底才正式申請H按?
目前新居屋最佳按揭計劃為P按,亦即是最優惠利率減2.5%(P-2.5%,實際年利率2.5%),現金回贈最高為貸款額1.74%,另外再有數千元超市現金券。如果業主未來屋企是錦駿苑或啟翔苑,更可額外再享數千元綠色按揭回贈。
過往居屋按揭僅提供P按,惟今年11月以後房委會容許未入伙新居屋申請H按,而期間美國聯儲局或會在9月再度加息,令不少業主患上選擇困難症——究竟現時立即申請P按好,還是等多幾個月申請H按好?
【P按容許轉H按】
客人梁先生(化名)正正有這個困擾。他本身想申請H按,認為利率不一定永遠停留在封頂水平;但如果等到11月才申請,屆時若果本地銀行陸續加息,H按計劃條款最終都會出現變化,例如封頂利率P-2.5%倒退至P-2.25%甚至是P-2%,而現金回贈率亦有機會削減,最終得不償失。
不過,筆者向幾間大型銀行了解後,發現情況其實不算太壞——就是個別大型銀行容許客戶現時申請P按,到11月後可以因應要求幫客戶轉回H按。至於銀行承諾派發的現金回贈率或綠色按揭回贈,原則上可以保持不變。
結論是梁先生不用過分糾結於申請按揭時機,必定是現時向銀行申請P按、鎖定現金回贈率最穩陣,否則「低息過後冇艇搭」。
【業主擁主導權】
筆者向梁先生進行情景分析:假設他現在申請P按,到11月後新居屋正式容許採用H按的話,只要到時H按仍然是H+1.3%、封頂利率為P-2.5%、現金回贈率不變的話,當然是由P按轉為H按。
不過,假設到時銀行已經普遍加息,封頂利率再不是P-2.5%,而是變成P-2%,那麼他便要考慮應該保留現時P按,還是轉為H按,但承受比P按更高之封頂利率。無論最終息口走勢如何,轉H按與否主導權全在業主手上,故此現在預先申請按揭實際上是「冇得輸」,無論如何比等到11月才申請更有着數。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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