【星之谷】新居屋P按H按陷兩難　一招突破盲點

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新居屋一般於收樓前180日內可以申請按揭，而馬鞍山錦駿苑、青衣青富苑、鑽石山啟翔苑預計關鍵日期為2023年2月至5月，意味現時已經可以向銀行申請按揭。不過令業主感到惆悵的是，究竟現時申請P按好，還是待年底才正式申請H按？

目前新居屋最佳按揭計劃為P按，亦即是最優惠利率減2.5%(P-2.5%，實際年利率2.5%)，現金回贈最高為貸款額1.74%，另外再有數千元超市現金券。如果業主未來屋企是錦駿苑或啟翔苑，更可額外再享數千元綠色按揭回贈。

過往居屋按揭僅提供P按，惟今年11月以後房委會容許未入伙新居屋申請H按，而期間美國聯儲局或會在9月再度加息，令不少業主患上選擇困難症——究竟現時立即申請P按好，還是等多幾個月申請H按好？

【P按容許轉H按】

客人梁先生(化名)正正有這個困擾。他本身想申請H按，認為利率不一定永遠停留在封頂水平；但如果等到11月才申請，屆時若果本地銀行陸續加息，H按計劃條款最終都會出現變化，例如封頂利率P-2.5%倒退至P-2.25%甚至是P-2%，而現金回贈率亦有機會削減，最終得不償失。

不過，筆者向幾間大型銀行了解後，發現情況其實不算太壞——就是個別大型銀行容許客戶現時申請P按，到11月後可以因應要求幫客戶轉回H按。至於銀行承諾派發的現金回贈率或綠色按揭回贈，原則上可以保持不變。

結論是梁先生不用過分糾結於申請按揭時機，必定是現時向銀行申請P按、鎖定現金回贈率最穩陣，否則「低息過後冇艇搭」。

【業主擁主導權】

筆者向梁先生進行情景分析：假設他現在申請P按，到11月後新居屋正式容許採用H按的話，只要到時H按仍然是H+1.3%、封頂利率為P-2.5%、現金回贈率不變的話，當然是由P按轉為H按。

不過，假設到時銀行已經普遍加息，封頂利率再不是P-2.5%，而是變成P-2%，那麼他便要考慮應該保留現時P按，還是轉為H按，但承受比P按更高之封頂利率。無論最終息口走勢如何，轉H按與否主導權全在業主手上，故此現在預先申請按揭實際上是「冇得輸」，無論如何比等到11月才申請更有着數。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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