專家樓評:自制零首期買樓計劃 潛在風險是甚麼?

2022年08月08日 14:08
東網電視
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不少人買樓,都傾向「借到盡」,最好是能做到90%按揭,希望以最少首期資金,便能「上車」做業主。不過做60%以上按揭,皆要購買「按揭保險」,要支付「按揭保費」,例如要做30年90%按揭,保費最低由貸款額的4.35%起,金額分分鐘要過十數萬元,到底有沒有方法可以節省這筆款項?
近日接到一個客戶要求幫忙計算及分析他的一個「奇想」到底是否可行?客戶購入了一個約700萬元的單位,由於只有10%首期資金,要申請90%按揭,年期30年,但他發現即使計算普遍有按揭保費折扣有約6折後,他仍要支付近19萬元的按揭保費,而且做了90%按揭後,單位不能出租,欠缺靈活性,如若日後感供款吃力,到時想要把單位放租幫補供款也不行。
於是客戶想到以家人的現契物業做按揭貸款約350萬元,由客戶作按揭擔保人。同時,他再為新購入物業做50%按揭,也是貸款350萬元,即一共貸款700萬元,正正等同客戶單位的樓價。如果這操作成功的話,客戶等同是「零首期」上車,同時更可節省近19萬元的按揭保費開支,而且單位又可靈活地隨時轉作出租用途,可說是一舉三得。
不過這看似「完美」的計劃,有沒有漏洞呢?首先,由供款去看,由於客戶的計劃是等同於借入100%的按揭,貸款多了,自然較原本的90%按揭供款多,以目前H按已達鎖息上限2.5厘計算,年期30年,客戶每月供款較90%按揭多了約1,500元。另外,客戶所需的入息,也要較大幅地提升才可通過銀行要求,原因是客戶已先擔保了350萬元的貸款,到他再申請50%按揭時,銀行要按監管要求,收緊客戶的供款佔入息比率10%,即是客戶於壓力測試下,所需入息會由原來的約6.26萬元,增至約7.95萬元,差距近27%。
如客戶要把這個「零首期」上車法變成現實,首先要計一計入息是否能通過壓力測試,以及要考慮清楚自身的經濟狀況,如若收入有轉變時,能否有資金同時應付兩個物業的供款。
利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣