鄧建初:土地供應遠水難近火  繁複程序需改

2022年08月11日 07:00
東網電視
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初哥早前曾探討香港土地政策,意猶未盡,今期再續前緣。上屆特區政府於2019年提出「明日大嶼」,2021年再推「北部都會區發展計劃」,前者正值社會事件熾熱之際,反對聲音響徹雲霄,情況一如2007年的皇后碼頭事件、及糾纏了20年最終塵埃落定的中環街市般,受到保育、生態環境等反對聲音阻撓,無法快速完成規劃,展開發展工程。
中環街市位於金融核心地帶,普遍認為毫無特色,與周邊環境格格不入。政府於2002年12月將之納入勾地表,招標拍賣重建,以增加庫房收益及提供可觀商業及休憩地方,經保育團體及相關人士激烈反對,終於在2009年曾蔭權特首施政報告中提出保育及活化。之後丟空多年,成為外傭及流浪漢休閑勝地。期間又經歷司法覆核、方案推倒重來等波折,幸而最終活化成功,於2021年8月重開。蹉跎20年歲月,才活化成今天的飲食遊樂新天地,是否值得,見仁見智。
新任特首上任剛滿月,疫情當然要控制得宜,對外對內通關也是刻不容緩,而重中之重的土地政策也要立即處理。「明日大嶼」和「北部大都會發展計劃」兩個重頭戲,又再掀起熱烈討論。
1989年香港政府提出的2,000億玫瑰園計劃(香港機場核心計劃),公布一刻,社會譁然,更有輿論認為是大白象工程,浪費金錢。當年正值港英時代,反對聲音微弱,故此順利通過。中央擔心造價過高會淘空本港儲備,提出不滿。經過多次修改降低成本,在1998年十項工程正式完工,耗資1,553億元,打造出令港人引以為傲、世界首屈一指的國際大機場,為香港帶來了豐盛繁榮的經濟效益。回顧總結,這當然是非常值得投資的巨型基建項目。
三十多年過去,工程浩大的「明日大嶼」又成為不少人眼中的大白象工程。當中利弊,眾說紛紜。香港地少人多,人均居住面積細小,改善生活環境已成為不少市民的共同願望。能夠有一個巨大空間,交通康樂設施妥善規劃,提供大量新落成單位,讓公屋輪候者上樓,及舊區居民移居,實是一大喜訊。如此舊區便可以大刀濶斧重新建設,不致於拉鋸收購,折騰多年也依然如故。以觀塘重建為例,由1998年公布開始,期間逐一收地,至2014年才完成第一期重建,最後一期要到2031年才完成,當中所用人力物力、賠償爭抝,初哥想起也覺得頭痛。
況且新生土地大量供應,雄霸棕地農地的地主要談補地賠償,也不敢太過獅子開大口。甚或政府以小部分新地交換北部大片棕地農地,也會是一條出路。這樣說來,其實「明日大嶼」是一個增加土地供應的好計劃。
有人認為,填海造地是一個昂貴的方法。相比在現有土地去開闢,這當然會比較昂貴,但如果與舊區或棕地收購及賠償問題之複雜性相比,又顯得簡單許多。況且以現時香港政治環境來說,阻力大減,起碼少了很多司法覆核去拖後腿,工程不被延誤,費用也可以在預算之內了。
根據政府提供資料,「明日大嶼」提供全新運輸走廊,連接港島北、大嶼山和屯門沿海一帶,加強新界西北部的運輸容量,與「北部大都會」可以相輔相成。兩者同時進行,其中若有延誤,另外一方仍可加速建成,盡快提供居住單位。
當然,兩者同時進行,以這三年多來香港的經濟環境來看,會有財政擔憂的問題。初哥認為,北部大都會可盡量以公營房屋為主,以公眾利益為大前提,除了免卻收地時予人話柄,若然有賠償爭抝,鬧上法庭,基於公眾利益,勝算還是高的。
此外,香港綠化土地面積超過15,000公頃,政府預計只要發展1%,便可提供近90,000個單位,這是非常吸引的一個方案。不過更改綠化地帶的用途,需要城規會審批,而城規會審批程序繁複,亦需要就改劃諮詢公眾,按民意決定批出與否。如能簡化程序,加快審批,或引入專家意見以縮短諮詢期等,應該可以解決一部分土荒問題。當然,綠化地帶有別於郊野公園,郊野公園生態價值高,是不少市民用作假日行山的好去處,初哥也不想大量自然環境被破壞。不過人無居所更可悲,所以極少量綠化地帶改作興建房屋,也是可以接受的。加快審批荒置學校、工廠等改變用途,亦帶來一定效能。
任何一個方案都阻力不輕,這就要看政府的決心魄力,及公關技巧了。
資深股評家 鄧建初
(作者為資深股評家,縱橫香港金融圈近三十年,看透股壇光怪陸離,經歷多次「缸湖」浩劫,人稱「初哥」。)