【星之谷】夫婦聯名物業「甩名」 一招避銀行突擊加息

2022年09月03日 08:00
東網電視
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香港即將面臨加息周期,樓市出現劈價潮。有夫婦趁整體息口尚未上調時,將聯名物業「甩名」,部署騰出「人頭」為未來低位撈筍盤做好準備。然而,應如何避免在「甩名」期間遇上銀行突擊加息?
自滙豐等大型銀行調升H按封頂利率後,不少中小型銀行都紛紛跟隨。筆者估計,最終香港所有銀行都會調升封頂利率,由現時2.5%(P-2.75%)調升至2.75% (P-2.5%),假設最優惠利率P為5.25%。
不少業主趁市場仍有個別銀行提供2.5%封頂利率,都紛紛申請轉按及將聯名物業「甩名」,鎖定低按揭利率。
【申請按揭一刻可鎖定利息】
近期讀者黃生(化名)來函,指他們夫婦兩人聯名持有物業,打算趁加息前「甩名」——將妻子50%業權售予丈夫,讓妻子回復首置身份,方便樓市未來調整完成後可趁低吸納第二層樓。該層「甩名」物業市價為1,000萬元,以樓價一半(50%業權)計算,印花稅為15萬元。
有些律師樓,為省略功夫,會建議客戶省去簽臨約的程序,而是約時間上律師樓簽正式買賣合約。可是,在等候律師樓草擬合約期間,所有銀行都宣布加息,豈不是得不償失?
為加快按揭申請程序,客戶可以向律師樓要求一份簡單的臨時買賣合約樣本,甚至就以該份樣本作為正式買賣合約,自行填好物業資料及樓價等,完成後就可入紙申請按揭。
銀行遊戲規則是——只要申請人交了申請表,就算期間按揭未批出,而銀行突然間加息,都仍然可以享受交申請表時的利息,不會受到利率環境影響。
【拖延甩名 按揭壓測或重估】
不過要留意,繳付印花稅死線是以臨約簽署日期起計一個月。如果銀行批了按揭後才辦理手續,遲繳付印花稅是會有罰款的,所以有些條款較優惠的中小型銀行,未必能趕及死線,客戶就要先繳了印花稅後,繼續等候批核結果。
最後溫提,趁仍有多間銀行未加息,聯名物業應盡早「甩名」申請按揭。不過要留意,銀行按揭申請有效期為3個月,如果整個「甩名」程序3個月還未完成的話,銀行有權用屆時更新了的利率計算壓力測試。
故此,如果申請人打算半年後才完成「甩名」,但現在打算預先申請按揭,則要確保就算加息後銀行重估壓測,入息都符合監管要求,否則交了近20萬元印花稅、但按揭因重估壓測而未能獲批,便會得不償失。
作者子非魚為星之谷按揭首席顧問,現於多份報章及網上平台撰文,著作《按揭達人》,涉足地產買賣及按揭資訊。
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