【星之谷】夫婦聯名物業「甩名」　一招避銀行突擊加息

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香港即將面臨加息周期，樓市出現劈價潮。有夫婦趁整體息口尚未上調時，將聯名物業「甩名」，部署騰出「人頭」為未來低位撈筍盤做好準備。然而，應如何避免在「甩名」期間遇上銀行突擊加息？

自滙豐等大型銀行調升H按封頂利率後，不少中小型銀行都紛紛跟隨。筆者估計，最終香港所有銀行都會調升封頂利率，由現時2.5%(P-2.75%)調升至2.75% (P-2.5%)，假設最優惠利率P為5.25%。

不少業主趁市場仍有個別銀行提供2.5%封頂利率，都紛紛申請轉按及將聯名物業「甩名」，鎖定低按揭利率。

【申請按揭一刻可鎖定利息】

近期讀者黃生(化名)來函，指他們夫婦兩人聯名持有物業，打算趁加息前「甩名」——將妻子50%業權售予丈夫，讓妻子回復首置身份，方便樓市未來調整完成後可趁低吸納第二層樓。該層「甩名」物業市價為1,000萬元，以樓價一半(50%業權)計算，印花稅為15萬元。

有些律師樓，為省略功夫，會建議客戶省去簽臨約的程序，而是約時間上律師樓簽正式買賣合約。可是，在等候律師樓草擬合約期間，所有銀行都宣布加息，豈不是得不償失？

為加快按揭申請程序，客戶可以向律師樓要求一份簡單的臨時買賣合約樣本，甚至就以該份樣本作為正式買賣合約，自行填好物業資料及樓價等，完成後就可入紙申請按揭。

銀行遊戲規則是——只要申請人交了申請表，就算期間按揭未批出，而銀行突然間加息，都仍然可以享受交申請表時的利息，不會受到利率環境影響。

【拖延甩名　按揭壓測或重估】

不過要留意，繳付印花稅死線是以臨約簽署日期起計一個月。如果銀行批了按揭後才辦理手續，遲繳付印花稅是會有罰款的，所以有些條款較優惠的中小型銀行，未必能趕及死線，客戶就要先繳了印花稅後，繼續等候批核結果。

最後溫提，趁仍有多間銀行未加息，聯名物業應盡早「甩名」申請按揭。不過要留意，銀行按揭申請有效期為3個月，如果整個「甩名」程序3個月還未完成的話，銀行有權用屆時更新了的利率計算壓力測試。

故此，如果申請人打算半年後才完成「甩名」，但現在打算預先申請按揭，則要確保就算加息後銀行重估壓測，入息都符合監管要求，否則交了近20萬元印花稅、但按揭因重估壓測而未能獲批，便會得不償失。

作者子非魚為星之谷按揭首席顧問，現於多份報章及網上平台撰文，著作《按揭達人》，涉足地產買賣及按揭資訊。

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